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黄瑚娜案例分析：抵押预告登记与正式抵押登记有本质区别吗？
基本案情
黄、叶立阳夫妇预购乐清南天池房地产有限公司（以下简称天池房地产公司）开发商品房，支付余额，向交通银行有限公司温州乐清柳分行（以下简称交通银行柳分行）申请278万元住房抵押贷款，2015年10月19日，黄与交通银行柳分行签订了个人房地产抵押贷款合同，同意按月还款利息。
此外，预购商品房向交通银行柳市分行提供抵押，并依法办理预购商品房抵押预告登记手续。天驰房地产公司作为担保人，对上述债务承担连带担保责任，担保范围为本合同项下的贷款本息、罚息等。
借款人取得房屋权利证明，贷款人取得抵押物的其他权利证明或者抵押权设立的其他文件后，担保人的担保责任终止。
合同签订后，根据合同发放贷款。在偿还10笔贷款的本金和利息后，黄瑚娜将不再支付任何款项。作为担保人，天驰房地产公司提前支付了14笔贷款的本金和利息。交通银行柳市支行多次未能收回贷款后，宣布贷款提前到期，然后向法院提起诉讼，要求黄瑚娜和叶立阳夫妇偿还贷款，并主张对预购商品房享有优先抵押权，并主张天驰房地产公司承担连带责任。
一审法院认为，抵押预告登记与抵押正式登记有本质区别，不能产生抵押设立的效果。涉案商品房未取得产权证书，不能办理房屋抵押登记，不能产生抵押设立的效果，因此交通银行柳市分行不能行使优先补偿权。
天驰房地产公司未取得房地产产权证或者设立抵押权的，应当按照约定承担连带担保责任，并有权在承担担保责任后向黄瑚娜追偿。
一审判决结束后，交通银行柳市分行拒绝接受上诉。随后，天驰房地产公司也向法院提起了另一起诉讼，其对黄珊娜夫妇的追偿权。二审法院根据银行金融包容性秩序、房地产市场发展和公平原则，确认了预售商品房抵押贷款的物权担保功能。
认为所涉商品房已具备交付条件，无证据表明交通银行柳市支行未办理正式抵押登记（即抵押预告登记权利人无过错），应确认交通银行柳市支行对所涉房屋拍卖、出售所得价格享有优先赔偿权。
判决理由还指出，天驰房地产公司在一审法院判决天驰房地产公司承担担保责任后未上诉，因此二审法院维护了其担保责任。然而，由于分阶段担保责任，天驰房地产公司的担保责任应低于本案的抵押担保。
争议焦点
本案是一起涉及预购商品房抵押的典型金融贷款合同纠纷案。虽然本案简单，但二审和一审对同一问题有不同的看法。
本案争议的焦点可以概括为，当预购人违约不履行偿还贷款义务时，抵押预告登记权持有人是否可以对预购商品房享有优先赔偿权。对于这个问题，一审法院持否定态度，抵押预告登记不能产生抵押登记的效力。
二审法院认为，预售商品房抵押符合抵押合同效力和登记程序的形式，考虑到银行等金融机构的贷款热情，购房者预售商品房抵押融资需求，声称抵押通知登记权人无过错，房地产已满足银行优先赔偿的交付条件。
由此可见，在法律没有明确规定争议焦点的情况下，理论与实践界对这一问题的定性不明确，认识不清，无法达成统一意见，最终导致判决结果不同。
此外，还应认识到，开发商的阶段性担保责任是一种附有解除条件的担保责任，解除条件是银行获得抵押权。
一些法官认为，如果判决认定银行享有优先赔偿权，本质上认定银行已经获得了与房屋相关的抵押权，那么开发商分阶段解除担保条件的成就，此时应免除担保责任。
具体来说，在本案中，由于一审认定银行未办理抵押登记，不享有优先赔偿权，不符合终止条件，判决认定开发商承担连带担保责任。
司法实践中争议焦点的实证分析
早在2014年，最高人民法院就公布了“中国光大银行有限公司上海青浦分行起诉上海东河房地产有限公司、陈思琪担保合同纠纷案”的公告案件，否认了权利人的优先赔偿权。
虽然公报案件具有指导作用，但仍有许多法院不遵循这一点，判决银行对抵押预告登记的房屋享有优先赔偿权。
一方面，没有明确的法律规定，公报案件只有指导作用，对各法院的司法判决没有约束力，不能作为审判参考；另一方面，考虑到司法实践在实际情况下的需要。
类似案例统计分析
笔者以“金融贷款合同纠纷”为由，通过中国裁判文书网以“抵押预告登记”为由、以“优先赔偿”为关键词，从2019年1月至2020年12月，选取了浙江省、福建省、江苏省、上海市、吉林省五个省市的裁判文件。
2019年共检索696件，无效检索133件，有效检索563件；2020年共检索862件，无效检索案106件，有效检索案756件。2019年和2020年共有1319起有效检索案件，以下案例数据统计为基础。
此外，作者还选取了其他年份的典型案例作为案例材料进行研究，希望对实证调查结果进行更全面的分析和总结。
从整体数据来看，持否定意见的裁判占主流，占比
9.9%，接近60%，但持积极意见的裁判比例也相当可观。可见，抵押预告登记的优先赔偿仍存在很大差异。纵向比较2019年和2020年的数据，持否定意见和持肯定意见的比例接近6:四、变化不大。
李良峰法官曾统计过2014年765项有效判决中，70%的判决认为银行有权行使抵押权。从纵向比较可以看出，2014年和2019年2020年相关案件的主流审判意见完全相反。
原因应该是最高人民法院公报案件“陈思琦案”的指导意见在2014年发布后发生了变化，但自2014年“陈思琦案”以来已经有几年多了，应该在公报案件的指导下逐步统一意见。
然而，违反判决的比例仍然如此之大，这足以表明“陈思琪”案公报中否定预抵押权人优先受偿权的指导存在争议。是否有效保护各民事主体的权益，是否符合公平原则，需要进一步探讨。
从不同地区裁判数量的比例分布来看，各省市对相关案件的裁判意见存在较大差异。江苏、上海、吉林三省市以绝对数量优势持否定意见，超过肯定意见。上海相关案件不多，大多持否定意见。
相反，浙江省绝大多数法官持肯定意见，2019年占92%。福建省作为这五个省市中相关案件最多的省份，其肯定意见与否定意见的比例接近4%:6.差距不大，其数值比例也最接近五个省市的总数值比例。
梳理主要裁判的观点
针对优先赔偿问题，不同的法院对此持不同的意见。是否持有积极意见取决于其法律分析和适用的不同，因此其判决思路和判决方法也存在差异。作者将持有积极意见和消极意见的两种态度的具体判决理由梳理如下：
（1）只要买方为银行办理抵押通知登记，买方就应承担抵押担保责任。例如，浙江省诸暨市人民法院的判决理由是“被告为贷款提供抵押担保，依法办理抵押通知登记，其抵押行为合法有效，被告应承担抵押担保责任。”
法院的判决理由不明确预购商品房抵押预告登记的性质和有效性，也不区分抵押预告登记和正式抵押登记，即法院仍确认银行在知道银行只进行抵押预告登记时对房屋的优先赔偿权。
（2）抵押预告登记视为在建项目的抵押登记。例如，杭州市富阳区人民法院认为，“在建房屋可以作为抵押，只要预告登记，抵押有效，依法享有优先赔偿权”。这种判断理念将抵押预告登记等同于在建项目的抵押，混淆了两者之间的性质。
（3）预告登记可以使登记请求权具有物权效力，并在抵押预告登记权持有人无过错的情况下确认其享有优先赔偿权。例如，“中国工商银行瑞安分行与葛丽平、杨圣水金融贷款合同纠纷案”就是这种观点。
（4）法院责令开发商和买方协助银行在法院规定的合理期限内正式登记抵押权。逾期不予配合，银行享有优先赔偿权。
裁判的想法否认了预抵押权人直接享有优先赔偿权，但法院要求买方在合理期限内协助银行办理抵押登记。买方仍不履行的，判决银行享有优先赔偿权，并以迂回的方式给予开发商优先赔偿权。
比如“中国建设银行龙游支行与夏玉祥、龙游正国房地产开发有限公司金融贷款合同纠纷案”就是这样的典型案例。
这种观点认为，在符合物权登记条件的情况下，开发商不仅要及时交付房屋，还要督促购房者进行产权登记，购房者还有义务协助贷款银行在完成产权登记后办理商品房抵押登记。
抵押权的有效功能只有在商品房抵押正式登记后才能行使，银行可以主张对商品房享有优先受偿权。
在福建省福州市中级人民法院的判决中，也持有这一观点，其判决理由明确指出，如果买受人超过判决规定的期限，仍不能协助银行办理抵押登记。鉴于尚未办理房屋产权登记，法院不能直接判决银行一方到登记机构办理抵押登记手续。
因此，买方
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