一、“三道红线”之下鸿坤的发展优势,有望实现业绩的优质增长

近期房企“三道红线”的出现从供给侧限制房企有息负债增速，这一政策使得各房企的降负债长尾是要目标，也加速了 房地产 行业的洗牌和分化，再加上房地产行业整体增速放缓的大趋势， 房产 之间的竞争也逐渐激烈了起来。

在新一轮竞争格局中，不同规模的房企可能会呈现不同的发展趋势，虽然中小房企整体被认为安全边际不足，但部分中小房企由于负债相对合理，且并非此次降负债的重点对象，反而具备较强的抗风险能力，如果具备独特的发展优势，则有望实现高质量的业绩增长，比如鸿坤集团。

负债处于合理水平

“三道红线”之后，房企都在自查负债情况。诸葛找房数据研究中心监测的100个上市房企中，房企踩线的占比高达86%，其中，14家房企位于绿色档，28家房企位于黄色档，36家房企位居橙色档，22家房企位于红色档，绝大部分上市房企都已经触发监管红线。

没有触碰或少触碰“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1)的房企具备更多的发展机会，鸿坤集团自查的结果是：两条指标处于“红线”以内，仅现金短债比一项指标“踩线”。

据和讯房产测算，截止2020年上半年，包括短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动性负债在内，鸿坤集团的有息负债总额为156.64亿元，净资产负债率为95.12%，低于100%的红线标准。截止2020年上半年，鸿坤集团剔除预收款后的资产负债率为69.92%，亦在红线标准以下。

根据2020年半年度报告，鸿坤集团2018年末、2019年末和 2020 年 6 月末资产负债率分别为 79.38%、80.26%和79.47%，连续三年维持在比较稳固的水平。高负债一直是房地产的特点，据媒体统计，截至2019年，50家大型房企中，过半数的资产负债率超过80%。相较而言，鸿坤集团的负债情况处于行业正常范围。

鸿坤集团CFO乔振生表示：“鸿坤的资产负债率一直保持在相对健康水平，并未有相关媒体报道的出现资金和负债危机的情况。”他进一步强调，目前，鸿坤集团也在进一步优化债务结构，有望在明年实现三项指标均不超出‘红线’，公司的资金情况还是相当良好。

拿地优势明显

在当前的政策环境下，负债率越低的房企发展速度可能越大，这些房企普遍被认为具有较大的增长潜力。

虽然，鸿坤集团上半年的营收出现下降，但截至目前，公司已经采取相应的经营措施将影响降到最低，并未出现因疫情原因导致的裁员及降薪，各项目的生产经营也在逐渐恢复到疫情前的正常状态。

更重要的是，鸿坤集团的业绩下降并非个案，而是行业普遍现象。统计局数据显示，2020年1—6月份，我国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，其中，住宅销售面积下降7.6%。

实际上，鸿坤集团的发展呈现很稳固的趋势。公开数据显示，过去三年，鸿坤集团的销售额分别为154.2亿元、170.5亿元、192亿元，平均增速12%。在业内人士看来，市场调控政策频出，对很多中小房企都产了很大的影响，但是鸿坤集团依然以一个稳健的步伐在持续增长。

稳健背后或与鸿坤集团独特的发展模式有关，作为一个城市运营商，鸿坤集团有16年的城市一二级联动开发运营经验，在产业开发运营、城市商业配套、养老医疗配套、休闲体育配套方面都形成了独特的竞争优势，这也是鸿坤集团在获取土地方面与别的企业不一样的地方。

可以确定的是，基于独特的优势，鸿坤集团所获取的地块优于同行业其他公司。截至 2020 年 6 月末，鸿坤的土地储备大约270.27万平方米，主要位于北京、河北、天津、安徽等区域。据鸿坤集团内部人士透露，预计未来在深耕城市和战略重点区域鸿坤还将有大量项目落地。

今年5月，惠誉上调鸿坤集团评级展望至“稳固”时就曾提到，鸿坤集团的盈利能力健康，2019年鸿坤集团的EBITDA利润率为31%，在同样B评级的同行中处于较高水平，得益于鸿坤较低的土储成本，惠誉预计2020年-2022年EBITDA利润率将保持在30%以上。

值得一提的是，鸿坤集团产品的口碑极佳，尤其是面向城市主流客户需求的“理想系”，可以说是环京购房者的首先项目，旗下“廊坊 鸿坤·理想城 ”更是荣获了2020 中国房地产开发企业典型项目奖。

寻找更多突破机会

拿地优势可以直接转化成利润优势，较高的盈利能力无疑会带来业绩的可持续增长。

数据显示，2020年上半年鸿坤集团的毛利率高达54.93%，同比上涨9个百分点，居于行业高位，不仅远超大多数上市房企，比如，上半年万科的毛利率约24.1%，甚至也高于有着“利润王”之称的中海，后者上半年的毛利率大约30.6%。

当前，随着上一轮市场的调控，三四线城市及京津冀地区的部分城市都迎来了市场的窗口期。以环京为例，虽然此前有由于严厉的限购政策确实带来了成交量的下降，但从鸿坤集团监测的数据来看， 2020年以来环京区域的市场也是在逐渐恢复，且因为政策的影响环京区域的土地市场机会也开始凸显。

鸿坤集团在2017年正式提出——全国化布局“都市圈”+多元化产业协同“生态圈”的“双圈战略”，业务遍及京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈及海南都市圈，随着全国化布局的推进和优化，鸿坤集团独特竞争力将在未来逐步得到释放。

和讯房产获悉，目前，鸿坤集团京津冀区域及非京津冀区域的销售占比在6:4左右，将来随着长三角、珠三角及华中区域的项目入市，鸿坤集团的目标是将京津冀区域及非京津冀区域的销售占比调整为3:7左右。

展望未来，鸿坤集团表示，公司目标一直没有变，但在前进的道路上更注重稳健经营，所以接下来会注重更有质量的增长，并在这一目标下寻找更多的突破机会。

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