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陈凯加入，新力控股可以走向全国
2月21日深夜，中南置地宣布中南置地董事长陈凯将离职，陈凯的下一站是担任新力联席董事长兼总裁。有一段时间，中南置地和新力都成为房地产业的焦点。
江西布局集中
新力作为江西的后起之秀，于2010年在江西南昌开始了第一个项目。目前，新力在江西省住宅物业开发企业中确立了领先地位，并将业务扩展到长江三角洲、广东、香港、澳门大湾地区、华西核心城市等地区。
新力在其官方网站上描述了自己的战略：“基于长期发展，新力注重房地产业务，坚持多元化发展，以实现可持续稳定增长为目标，以提高产品质量和服务质量为核心，进取稳定，发展质量，进一步完善国家布局，成为国家综合物业开发企业的真正意义。”
从目前的情况来看，新力继续加强国家布局体系，公司目前的布局仍集中在江西和广东惠州。
根据招商银行国际的一份研究报告，截至2019年7月31日，公司在江西和大湾区的土壤储备分别为740万平方米和350万平方米，占公司土壤储备总额的50%和23%。具体来说，南昌和惠州是新力最重要的两个市场，占公司总土地储备的40%和20%。公司2018年住宅物业合同销售在当地领先。如果按住宅物业销售面积计算，公司在南昌和赣州的房地产开发商中排名第一。
过度集中的市场使新力在当地享有良好的声誉，保证了产品的溢价能力，但也影响了新力的外部扩张，其市场布局相对有限。
据招商银行国际估计，预计2018年至2021年新力净利润复合年增长率将达到106%。2016-2018年，股东净利润分别为6200万元、9500万元和4.14亿元，净利润率为2.8%、1.8%和4.9%。预计公司未来三年将保持良好的项目交付节奏。预计2019-2021年股东净利润分别为14.68亿元、27.39亿元和36.18亿元，三年复合年增长率达到106.0%。
虽然新力的预期增长率很高，但过于集中的布局不可避免地会导致公司缺乏抗风险能力。一旦区域市场下滑，增长将面临更大的问题。
新力在之前的公告中也提出了类似的风险：“公司的主要风险因素包括公司在江西省的大部分收入，江西省经济状况的任何重大下降都可能对公司的经营业绩、财务状况和业务前景产生重大不利影响。”
乐观主义者认为，陈凯的加入将逐步从区域公司逐步实施全国布局。此前，阳光城和中南地区都是陈凯战略征地带来的全国布局，带来了规模的快速扩张，实现了弯道超车。悲观主义者认为，该行业不能通过高杠杆模式进行规模扩张，阳光城和中南地区的战略可能无法在新力实现。
但可以肯定的是，陈凯已经开始通过自己的影响力逐步梳理新力的管理结构。
一位知情人士告诉记者：“春节前，新力对外高管的招聘需要陈凯进行面试。最近，新力也暂停了招聘计划。我希望在陈凯到位后重新整理，然后进行新一轮的招聘和优化。”。
目前，新力集团有多个中心部门，包括投资、产品、运营、营销、设计、财务、人力资源等，下设为城市公司，没有区域管理。
此前，陈凯前两家公司的成功来自于通过高周转率和高激励措施释放一线热情，通过城市公司扩大区域，从而实现规模扩张。
新力原有的模式不适合规模发展，陈凯的到来将进行新的调整。刚到位的人力行政中心总经理赵迅曾担任山东徐辉副总裁，也在陈凯面试后加入了新力。
然而，陈凯的调整能有多大的效果？目前，外界仍保持观察态度。此前，新立董事长张园林采访了总统候选人。候选人表示，加入新立需要组织大量血液交换，然后实现快速发展，但张园林拒绝了这样的建议。
“事实上，许多职业经理人会向老板提出大的换血措施，但老板仍然对类似的做法感到相对厌恶。如果你招聘一位新的总统，换一群人，你无疑会受到总统的约束。一旦总统离开，公司将面临痛苦。”一位行业高管评论道。
然而，从目前的迹象来看，张园林正在全力支持陈凯对新力量的变化。任何高管都需要通过陈凯的采访，这实际上显示了他对陈凯的信任。
无法克服过去的财务杠杆
对于新力来说，继续提高财务杠杆率是下一步的重要任务。面对紧缩的市场融资环境，过高的财务杠杆实际上意味着过高的风险，平衡财务杠杆尤为重要。
2019年10月，新力集团副总裁兼首席财务官（CFO）王燕离职后，新力在这个关键岗位上没有合适的候选人。在陈凯加入之前，有传言说新力已经找到了合适的首席财务官，但记者还没有得知目前的候选人。
与许多刚刚进入资本市场的公司一样，新力的净负债率和融资成本明显高于同行。
根据新力此前披露的数据，截至2018年底，该公司净负债率为240%，几乎是业内净负债率最高的公司之一。
2016年、2017年、2018年，新力未偿还的银行及其他贷款总额分别为64.38亿元、166.76亿元和215.11亿元。如果包括公司债券在内，前两年的数据保持不变。2018年未偿贷款为221.03亿元，平均利率为9.3%、9.1%和9.3%。
由于贷款多，信托融资多，新力近几年平均融资成本超过9%，成为融资成本较高的房地产企业之一。
此外，新力地产还有很多短期债务，如2019年7月6日到期的债务。债权人为上海玉铂投资管理有限公司，利率高达9.5%；2019年8月20日到期的四川信托两年零五个月贷款利率为11%；上海牛襄实业一年期贷款利率为11.2%。
从之前的一些举动来看，新力董事长张园林即使近期成本较高，也没有放弃规模需求。
2019年9月，新力通过其子公司新力海石房地产开发（广州）有限公司获得广州100亿旧改项目95%的股权。该项目是去年6月，广州荣和房地产有限公司计划在增城区新塘新墩南安村投资196亿元，计划建设面积约23.85万平方米的项目。
然而，旧的改革实际上并不受到业界的青睐。核心是旧改革的周转速度不快，新力是一家强调高周转率和效率的公司。
从新力控股的商业模式来看，该公司的高周转率得到了淋漓尽致的体现。公开信息显示，新力项目“120天开发，180天达到预售标准”。以德安帝泊湾项目为例，2018年8月开工，2018年10月取得预售证书；上饶帝泊湾于2018年9月开工，11月取得预售证书／开始预售。
在某种程度上，新力的高周转风格与陈凯非常一致。此前，陈凯的高周转模式已在阳光城和中南地区展示，帮助两家公司快速扩张。
希望新力能在陈凯的加入下带来质的变化吗？面对如此激烈的竞争环境，新力的投资行动是什么？面对高杠杆率和未开放的市场布局，新力和陈凯可能在2020年需要更多的变化。
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