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首先我简易说一下贷款圈的垫款业务是如何兴起的。当初北上广深房价快速上涨，一些个人开始加入炒房团。这部分人有按揭房，由于房价上涨，想通过重新申请贷款获得更多可支配资金。但既然是按揭房，如果需要重新申请贷款，就需要结清房贷尾款。很多人此刻手头没有那么多钱来结算尾款，所以预付款业务就诞生了。当然，一些炒房者认为最高贷款比例70%太少，他们会选择卖掉自己的房子，想更快地拿到房子的全款。这个时候就会有一个新的预付款，叫做房屋交易和房屋赎回预付款！
资金也根据业务的不同分为几种，贷款审批函、空资金(不回家)、房屋交易、赎回楼房等等。
一、通过贷款审批函提前还款
贷款审批信的首要条件是要有下家的贷款审批信！下家可以是银行，可以是机构，可以是个人。
流动
1.借款人夫妻及抵押人夫妻信息查询(征信、大数据)
2.核实上一套住房的贷款信息(尾款金额、到期时间)，核实下一套住房贷款的真实性。
3、隔壁(选择性隔壁，有些机构不会隔壁)
4.签借款合同等材料(有的机构还要签房屋租赁合同之类的)。
5.保管借款人的夫妻证明和抵押人的夫妻证明(身份证、户口本、结婚证、贷款卡等。)
6.公证(大一点的机构会要求委托人做公证)，或者签律师见证。
7.把钱打到客户的卡上，还给家里就放行了！
8.从下家借出和归还材料
垫付金额一般为下家批准贷款金额的95%，部分可以全额垫付。
二。空垫子
三。赎回房屋交易
房屋交易预付款有几个条件。第一是卖家需要全款，第二是买家只有首付。那么想买这套房产的买家只能找人全款买下，买下后再贷款！这些房产经纪公司都是第一次玩房子交易赎回房款！随着一些房地产经纪公司的员工离职创业，这种垫资正在被房地产经纪公司做起来，很多垫资公司也在不断涌入这个领域。
流动
1.买卖双方已经完成网签。
2.审核卖方资质(主要大数据防止房屋在过户过程中被查封)
3.审核买家夫妻双方资质(征信，大数据)为过户后贷款做准备。
4.签订贷款合同
5.保管客户资料
6.完成转移
7.协助买家申请银行按揭贷款。
费用
针对以上三种不同的进阶，他们目前在北上广深消费多少？
1.贷款审批函垫付费用十天0.6%-0.8%不等，一般按时间段收取！比如你垫了11天就要收20天，有几个超过十天不满五天就收五天！根据上家和下家的情况，收费不一样。比如上家是银行，下家是银行，那么十天的费用可以低至0.6%。当然除了预付的费用，还有公证费或者律师鉴定费，一般是0.2%到0.3%，会一次性收取！
2.空垫的成本比较高，一般十天1%起，量少，客户资质差的可能比这个高一倍到两倍。还有公证费，律师鉴定费！
3.房屋交易按揭付款手续费一般按月收取，起价为每月1.6%，一般按月收取。还需要公证费或者律师鉴定费！由于你以后要申请银行按揭贷款，所以除了预付费用外，机构还会收取贷款服务费。至于数量，这取决于顾客的胃口
一、垫资业务(民间用房产抵押贷款)如何操作以及需要注意的事...首先要明确的是民间借贷同样适用房管局的抵押登记程序，也就是说国家承认你借钱给别人拿别人房子做抵押这个事实。
流程相对简易，大概是首先找房管局指定的评估公司对该房产出具正式评估报告；其次根据评估价确定可以垫资金额（一般是估价的50%~60%）；然后签订垫资协议，写明垫资金额及用途归还时间以及抵押物；然后去房管局申请抵押登记；登记完成后出款给借款人。
这里的风险就是你要对该房产有个较为清楚的认知，包括市场行情，近期会否等等，只要确保该房产的市场价值高于垫资金额至少一倍并且该房产无抵押查封记录保证你可以作为第一债权人基本上就没有任何风险了。
二、抵押贷款注意事项是什么？有这几点！每个家庭或企业都会遇到各种各样的问题，如果想贷款的话，最好办理抵押贷款，不仅成功率会更高，而且下款额度也非常高。那么这种抵押贷款有什么注意事项呢？今天就来简易介绍一下。
1、银行流水非常重要如果你打算申请贷款，那么尽量把资金流水都放在你的名下，例如将全家人的收款都放在主贷人账户里，至少半年前就开始准备。现在有一些人，流水都在别人公司名下，别人公司又只起到挂靠作用，这种情况虽然能做银行，但年头做相对利息低难度小，年底做相对利息高难度大。财报的话贷款金额3000万以下银行看得少，金额在3000万以上一般要求3年报表都是盈利，最好盈利是递增的。
2、贷款时间准备一年中贷款日期越靠前，贷款资质的要求会相对低一些。同一款银行产品，可能3月份的政策要比8月份的政策宽容许多。所以贷款也是抓前不抓后。宁可早点批复出来，也不要等到银行停止放款了再去找其他银行批款。曾经看到过一个人，就是从别的银行转过来的，抵押流程都做完了没想到银行存贷比超标不放款了，只能找新的银行批款，这时候难度就比较大了。
3、个人征信征信对贷款的影响非常大，前半年逾期会极大地影响贷款成功率。基本控制在两年内不超过6次逾期，半年内没有逾期，逾期日不超过2个月为适。超过这个范围将大大增加操作难度。2个月以上的恶性逾期都要向银行给出合理解释及相关材料佐证。
三、找中介垫资抵押贷款要注意什么？找贷款中介时应该注意查看其规模和是否有正规资质。贷款的中介的公司虽然不像银行一样需要特许经营，但其申办的咨询和代理的业务需有工商、税务等部门颁发的许可的登记证，贷款者选择中介的公司时应首先来查验这些证照。
1、签约前尽兴许调查贷款中介公司相关情况，签订协议时要注意维护权益。贷款人与中介签署合同、协议的条款相对多，许多朋友在签字时常常不注意审查具体内容，例如，中介费用的比率问题、贷款延误的赔偿问题等等。
2、注意自己的一些有效证件不要交到对方手里，尤其是房产证原件和身份证户口簿等原件，中介费该给多少是中介费的事情，等对方带你到银行办理的时候再带齐所以的有效证件在银行正规办理，如果非要你交出原价什么的，好让中介方的老板开据证明和赔偿措施等记录在协议上，并由双方签字按手印。
3、委托担保公司办理。流程和条件基本和银行是一样的，只是手续由担保公司跑。担保公司长期和银行合作，因此在利率，办理速度，放款上比个人去银行办要有。当然了，客户要承担一定的服务费。
四、商转公找中介公司垫资需要抵押房本给中介吗不需要。中介只是中间商，商转公找中介公司垫资介。中介指在不同事物或同一事物内部对立两立的两极通过中介联成一体。
全款垫资买房再抵押。
全款垫资买房再抵押，俗称三成首付买房很多人对这种操作都是闻其声不见其形。
疑问很多:方法到底靠不靠谱?适不适用自己?该怎么操作。
那今天我们就盘它全款垫资买房背后是一整套完整体系顾名思义，就是通过第三方垫资全款买房，取得房产证后抵押给银行，贷出资金还给第三方。
自此操作方法及配套的银行贷款产品面世以来，安全系数是靠谱的。
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