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保交楼方案落地！国家出手，专款专用，多部门行动，严查烂尾责任
备受关注的保交楼方案终于落地了。
8月19日，中央电视台新闻报道，住房和城乡发展部、财政部、中国人民银行等相关部门最近发布了改进政策工具箱的措施，支持逾期住宅项目的建设和交付。
我大概看了一下，整个报道还不到1000字，有几个要点:
1.房地产企业是责任的主体，地方政府有地方责任，许多政府都在努力保护建筑物，但仍存在资金缺口。
2.本次专项贷款准确聚焦“保交楼、稳民生”，严格限制已售出、逾期、难交付的住宅项目的建设和交付，实行封闭式运营和专项资金。
3.通过专项贷款撬动和银行贷款跟进，支持逾期出售的住宅项目建设和交付。
4、逾期交付背后存在的违法违规行为，依法严肃查处。挪用项目原预售资金的，追究有关机构和人员的责任。
这意味着：持续了一年多的房地产市场寒冬，终于等待了最终的大动作。
其他细节尚未披露，规模有多大，是否有早期试点，是否与棚户区改革PSL类似，由国家开发银行提供质押，央行向国家开发银行贷款，然后向当地银行贷款。
但请注意几个关键词：
完善政策工具箱。
正如蓝白之前反复告诉你的，人不愈合，药也不会停止。
只要房地产没有恢复，就会有持续的、越来越强大的、各种形式的创新技巧。
直到有效。
从这个角度来看，拯救房地产市场和修复信心不是“能”或“不能”的选择题，而是时间问题。
以前，有两个版本的网络传输：
1.建立房地产基金计划。
首期将从建行获得500亿资金和央行300亿再贷款额度。
基金规模可达2000亿元至3000亿元，用于支持12家危险房地产企业和一些地方政府最近选定的其他房地产企业。
2.出台发行棚改专项债券的国家政策。
显然，这两种方案与最终的着陆方案不同。
最大的区别是这次落地的方案，是国家队严肃出手的。
不需要专项债务或救助基金，而是直接向专项贷款。
规格更高，方式更直接，规模可能更大，足以看出国家对保交楼的决心。
封闭式经营和专项资金的使用意味着这笔钱将受到极其严格的监管。
强调“专款撬动，银行贷款跟进”，说明:盘活烂尾楼，光靠这笔钱是不够的。
比如之前郑州的房地产救助基金。
专项基金对子基金的出资比例不超过30%，子基金对项目自有资金的出资比例不超过40%。
这笔钱进入项目公司，只能用于施工。
若仍有可售价值，银行将再次发放开发贷款。
项目完成后，可以补充销售，实现救助基金的退出。
国家开发银行的专项贷款也是如此。
只要是贷款，就不可能“肉包子打狗，有去无回”。
即使像以前的棚改一样，也有一条链条：
央行-国家开发银行-地方拆迁安置-然后通过土地销售收入偿还贷款。
专项资金进入项目，发挥杠杆作用，利用更多银行贷款进入，销售复苏，新买家接管、房屋交付、贷款，实现良性循环。
因此，有两个关键问题：
1、专项资金，似乎更有利于那些腐烂的房地产企业，最初需要集团和项目公司试图筹集资金，结果有新的钱，什么都不在乎，房子支付，这对那些仍然坚持平静，坚持偿还债务的民营企业开发商，不公平吗？
2.对于已售出的房屋，开发商没有钱躺下，监管资金被挪用，施工方没有预付款，信托被撤回，银行也借钱。没有油和水的项目如何交付房屋？
坦白说，这种烂尾楼，最难处理。
我们在市场上看到的，十年八年都无法复工的烂尾楼，大多属于这一类。
这两个问题只有一种方法:
专项贷款的救助对象是已售出、逾期、难以交付的住宅项目。
也就是说，已经取得预售证书，交房时间结束后的项目。
报告中请注意一句话：
严厉处罚逾期难以交付的违法违规行为，追究非法挪用预售资金的责任。
巧合的是，合肥两天前召开了房地产调度会议，明确提到：
查实有故意“躺平”等行为的，严格按照法律法规处理。
这是第一个地方政府警告开发商故意躺下。
房子卖了，公司分红了很多，预售监管资金掏空了，钱也不知道去哪里。公司倒下了，老板游艇俱乐部也不缺，孩子的财产都转移到海外了，但是房子烂尾的后果要全社会承担。世界上怎么会有这么美的东西？
这些人捅了这么大的洞，就不算了。
比如村镇银行已经垫付了180.4亿元，从8月22日开始，单人金额从35万元到40万元不等。
如此大规模的预付款资金来源来自查封、扣押和冻结的资产。
道理，还是一个道理。
专项贷款的目标非常明确，即振兴项目，一切都以复工为前提。
只有复工交楼，才能增强购房者的信心，恢复销售，恢复销售收入。
当然，万事开头难，如果药效不够好，就会牺牲更多的手段。
简而言之，一句话：
别担心，房子会交付的。
在保交楼的最终计划之前，金融部门和地方政府做了很多工作。
华创宏观张瑜总结了三条路径：
一是建立“一对一”帮扶机制，逐一解决问题。
7月中旬至今，河南郑州、洛阳、平顶山、驻马店、陕西咸阳、山东济南、四川绵阳等10多个城市出台了房地产企业“一楼一政策一班”政策。
二是设立房地产稳定基金。
比如上面提到的典型案例，郑州规模100亿元的房地产救助基金。
郑州市财政局实际控制的中央基金设立了100亿母基金。
母基金与项目所在区的城市投资、中央国有企业、建筑企业、资产管理公司、银行共同成立子基金。
以“一个项目，一个子基金”的方式盘活项目。
母基金出资比例不超过30%，子基金出资比例不超过40%，其余由金融机构并购贷款补充。
在1-2个月内，基金投资是一个净资产较高的项目，未来销售收入可以覆盖项目投资。
三是推进“交房即交证”改革。
7月中旬至今，河北、湖南衡阳、河南、云南大理州相继出台新政，推进“交房即交证”改革。
显然，这些措施还不够。
房地产市场的下行趋势没有改变。
申万宏观数据：
7月，商品房销售面积下降28.9%，销售额下降28.2%。
在去年非常低的基数下，新开工面积同比下降-45.4%。
房屋竣工当月同比下降37.5%，三年平均增速下降11.1%。
去年7月是全国房地产市场快速下滑的转折点。原来的数据并不好。与去年超低的基础相比，今年7月的销售、建设和竣工下降如此之大，这只能说明：
由于首付低、利率低、地方和金融部门的努力，购房者并没有“影响”保交房。
对期房交付的严重不信任已达到顶峰。
统计局数据延长时间：
今年1-7月，全国商品房销售面积7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。
商品房销售额7.58万亿元，下降28.8%，住宅销售额下降31.4%。
显然，买房的信心崩溃后，由于当地的努力，由于一些金融机构的帮助，仅限于规格、强度、时间，修复非常缓慢。
这一次，以政策性银行专项贷款为契机，配合住房贷款利率下降越来越低，限购限贷随处可见。下半年，楼市很有可能会触底回暖。
【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生
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