法拍房暴增背后：年轻人0首付上车失业后断供

文 |谢紫怡

编辑 |张轻松

运营 |小二郎

作为房地产市场的镜子，法拍房曾是抢手货。

有人愿意溢价几十万、几百万买法拍房，只为绕过限购政策。也有人通过低价捡漏的方式，发掘比二手房还便宜的法拍房。法拍房一度被炒到“限购”。

大概3年前，我看中了一套特别心动的房子。那是锦江边的一套花园房，它有着巨大的屋顶和一个露台，属于某个老牌房地产公司，相当于给员工内购的福利房。我一直记得，和中介一起坐电梯的时候，旁边人看我的眼神就很不对。结果上去之后，一对六七十岁的夫妇，正拿着锄头和铲子在门口挥舞，驱逐每一位过来看房的人。

很明显，老两口并不想失去他们的房子。看到老人如此抗拒，我就放弃了。但像这样的优质房，买家是很多的。最后，房子还是被其他人拍走了，280万，基本上和市场价差不多。房屋最终肯定是被腾退了，只是不知道是以什么样的方式去完成的。

每次想到那对夫妻，我都会觉得有些无奈。那个房子被法拍，是因为他们的儿子做生意，拿房做了担保。一般这样的情况，都是房屋所有者无法偿还债务，债权人便通过法院申请拍卖其名下房产，以收回欠款。

我擅长经济领域的刑事业务，也曾经作为法官助理，在法院轮岗，接触和处理过很多与法拍房有关的案例，2021年也买了一套法拍房。从业这几年，正好见证了法拍房市场从热到冷的变化，整个房地产环境从繁荣到泡沫破裂的过程。

最初接触法拍房，主要是经济领域的刑事案件，譬如官员的职务犯罪、经济犯罪，这些案子涉及巨额资产的处置，其中包含很多房产要被执行。而后来更多法拍房的业主，都属于经济状况恶化的普通人。因为无法偿还房贷，或者没有其它资产来抵偿债务，他们的房子便面临着法拍的命运。

我见过很多房子被法拍的业主，他们中有些人表现出了愿赌服输的勇气，也有很多人会感到不甘心，难以理解自己辛苦打拼的房子要被拍卖给别人。特别是一些年纪比较大的人，他们可能只有这一套房，面对法拍的结果，就会觉得司法不公。还有更极端的，会以身体问题或其他理由，选择拒绝搬离，赖在房子里不走。

在法院轮岗时，我接触过一些法拍房的案例咨询。最让我印象深刻的是有一家老小六口人，丈夫是会计，妻子是文员，结果妻子失业，他们的房子即将要断贷了。同时他们还给亲戚做了担保，房子被二次抵押，对方做生意失败，欠下一百多万的账，拿的是他们的房产做的抵押。就这样，他们欠下两家银行的钱，只能通过拍卖房子去还债。

那位妻子满脸憔悴，来法院向我求情，说他们只有一套房，而且贷款本来都快还清了。他们没有想到，只是纯给亲戚帮忙，结果会落到连房子都没有的境地。我安慰她，告诉他们不会无家可归。最后，那套房拍了60万。除了要还给银行的钱，法院还为他们申请了租房补助，预留了他们一家人8年的租房租金。

在法拍房的交易中，法院是一个居中的官方处置者角色，前期的诉讼环节，法院会根据起诉审查案件，作出判决或裁定，到了执行阶段，就是负责走拍卖程序。法院一般会和一些专业平台合作，比如对房子的定价，会找淘宝、京东旗下的评估机构做评估价值报告，会评估地段和新旧程度，参考的也是同一地区的市场价格和房屋的实际情况。交易完成之后，房屋的腾退，便由法院的执行局去负责。

法拍房越来越多了。我看到一个今年1-5月，全国各城市的法拍房数据，成都的法拍房挂拍数有9580套，位于全国第二。在成都，今年法拍房的平均折扣率是73.45%，成交率只有26.32%，流拍率也达到了73.68%。这意味着，法拍房的市场行情已经很低迷了。

随着法拍房数量暴增，对律师的需求增多，现在处理的方式也发生了变化。律所和一些本地银行有业务合作，平常就会接银行的代理，也就是帮银行去起诉断供者。另一方面，律师也接起了大量的咨询，业主们希望获得“保房”的对策。银行也会觉得收回来的法拍房不好卖，比较倾向于业主能继续还债。

这是一个很有意思的变化，以前银行硬气的时候，我们律所的专门团队一个月会批量处理上千份对业主的起诉状。而现在，银行想尽快回笼现金，也会放下身段，希望业主不要断供，就开始用更柔和的方式去协商和调解。通俗来说，如果客户有还款的诚意和能力，银行是有政策去减免利息的。

可我还是见证了很多“躺平”的断供人。房价火热的时候，大家都有一种追高的心态，愿意去保住房子，守住值钱的资产。现在房地产不景气，有的人就直接摆烂，觉得什么都无所谓了。因为怎么样都还不上那个钱，甚至连房子被法拍了，都还不够还银行的贷款。

就在2022年以前，成都楼市的热度还很高，很多收入稳定、对未来预期良好的人，愿意加杠杆买房。然而，市场发生变化。他们突然发现，房产价值缩水了，还有人面临经济困境，连贷款都还不起了。

大概在疫情后，断供潮就这样开始了。如果给这群房子面临法拍的人