存量房贷高位“站岗”者

经济观察报 记者 胡艳明6月28日上午，林然和妻子赶到北京市西城区一家招商银行的网点。银行网点在上午9点开门办理业务，他们9点10分赶到，在大堂经理的协助下取号等候。他们拿到了34号，前面有23个人在等候办理业务。林然关注到，身边很多人和他一样，也是前来申请提前还款的。

6月26日傍晚，北京市发布了新的房贷政策，首套房和二套房的首付款比例和房贷利率均有下调。看到这个消息的时候，林然心里有些难受。北京市的首套房贷款利率（五年期以上）下限已经降至3.5%，而他的首套房贷款利率依然是4.75%。面临类似情形的人不在少数，他们似乎是被政策红利“屏蔽”的群体。此前，在大量提前还款压力下，监管部门在2023年8月31日发布文件，指导商业银行自9月起降低存量首套住房贷款利率。这项利好政策惠及约5000万户、1.5亿人。但并不包括林然等一线城市的购房者，作为2019年10月以后申请房贷的人，因为有55个基点加点的下限要求，他的房贷利率依然站在“高岗”上。今年5月以来，一线城市房贷新政陆续出台，然而，林然们发现存量贷款与新发放贷款的利率差距继续扩大。这些人在互联网上分享自己的经历，向监管部门打电话、写信反映，同时积极通过提前还贷来“自救”。

“不知道新政策有没有刺激到楼市，反正是刺激到我了。”这是许多高位贷款利率购房者的心理写照。

根据官方统计数据，2019年末到2023年末的新增个人住房贷款大约在8万亿元。在提前还贷等因素影响下，2021年末到2023年末，商业银行个人住房贷款余额基本未发生太大变化。

一位中小银行管理层人士告诉经济观察报，2023年以来，当地新发放的房贷远不如之前，而且很多客户都在提前还贷。国泰君安宏观研究团队计算，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。从几家券商的测算来看，监管机构和金融机构似乎都承受着巨大的压力。存量房贷利率会再次下调吗？

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措，包括取消全国层面房贷利率政策下限、下调首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容，被市场称为“517新政”。“517新政”发布后，地方政府纷纷跟进，出台相应的政策。林然也密切关注北京市的动态，期待北京市的具体实施方案。

6月26日，北京市的政策终于出台。北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行等四部门联合发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确调整优化北京地区住房信贷政策的相关举措，包括下调北京市新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例、贷款利率等。其中，首套房的最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，为3.5%；二套房的贷款利率下限则按五环内、外区分，位于五环内的，下限调整为LPR减5个基点，目前为3.9%；五环外的，下限调整为LPR减25个基点，目前为3.7%。

从6月27日起，北京市的各家银行已经开始执行最新的政策。

等了一个多月，北京市出台的政策并不涉及存量贷款，只针对新购房者，林然有些失望。

2023年2月，林然在银行贷款165万元，购买了北京市东城区的一套商品房。按照当时的政策，他的房贷利率在LPR基础上加点55个基点，现在执行利率是4.75%（每年1月1日调整）。他选择了等额本金的还款方式，月还款额在12000元左右。

林然发现，新贷款利率与他的贷款利率，利差已经超过了1个百分点。即使他的房贷利率会在明年1月1日进行重定价，利率降为4.5%，但依然和新发放的房贷利率有一个百分点的利差，而且这个差距会永远存在。

6月27日，他与妻子商量后，决定6月28日一早就去招商银行预约提前还款。因为他无法在招商银行的手机银行APP上预约提前还款，只能到线下网点办理。

在营业网点，林然关注到，身边很多人都是来申请提前还款的。隔壁一位女士，申请提前还款250万元，还完之后，月供大约从5万元降为3万元。

今年4月，林然已经申请了35万元的提前还贷，月供从12000元左右降为了9000元。他希望以“小步快跑”的方式，逐渐降低还款压力，节省利息支出。办理完业务后，林然的手机短信收到了预约成功的提示，银行提示他会在8月1日扣款。他计算，这次提前还款成功后，月供会从9000元降低到7900元左右。而且他计划未来有积蓄后，会继续申请提前还款。此外，消费贷等产品的贷款利率也在下降。一位购房者告诉经济观察报，在银行的客户端上，他看到银行批的消费贷款年化利率为3.5%，比他目前的房贷利率4.5%低了一个百分点。“我的房贷利率是有房子抵押的，而消费贷是信用贷款，为什么抵押贷款的利率反而比信用贷款利率要高？这不科学。”他说。

杨姗的贷款利率也是LPR+55个基点，目前执行的利率是4.75%（每年1月1日调整），她想提前还款但有心无力。2022年买房的时候，不仅花光了小家庭的积蓄，双方父母的多年存款也几近被“掏空”。而且目前双方收入在还贷之后所剩无几，没有多余的存款提前还贷。回想两年前买房时的心情，和现在形成了巨大的反差。2022年元旦过后，大家都沉浸在春节即将到来的喜庆气氛中。春节假期前几天，杨姗申请的房贷终于放款，贷款300多万，月供约1.8万元。拿到红彤彤的房本那一刻，杨姗和丈夫的内心无比喜悦。他们终于在北京有了家，在这里结婚成家，买房置业，人生开始步入正轨。此后，房价的变化和房地产政策的转变让杨姗夫妇有些措手不及。小区的均价在走低，同户型的房子，距离他们购买时500万元的成交价也在慢慢下降。北京从2017年开始实施的房地产调控政策，在一定程度上抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场的转向，供求关系发生变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。从2023年9月以来，北京陆续出台放松楼市的政策。2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”；2023年12月14日，降低首付比例、降低利率下限、优化普宅标准、延长贷款年限；2024年4月22日，北京放松离婚购房信贷政策；2024年4月30日，北京执行了13年的限购政策迎来松绑，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。随着全国范围内房贷政策的放松，很多城市的存量房贷利率逐渐高于新发放贷款利率。此外，在理财产品利率、存款利率下降等因素影响下，2021年下半年以来，商业银行遭遇了一波提前还贷潮。住房按揭贷款是银行的优质业务，还款稳定且不良率低。居民的提前还贷给银行的个人住房贷款业务造成了很大影响。2022年后，银行个人住房贷款业务步入罕见的低谷期，增速严重下滑；2023年上半年，多家上市银行的个人住房贷款出现负增长。此时，市场多方发出下调存量房贷利率的建议。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

政策发布当天，杨姗把《通知》认真地研究了一遍后，发现跟自己没有任何关系，“我整个人都傻了”。《通知》规定，“调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。

2019年10月以