房地产深度调整的当下，万科一举一动都牵动着市场神经。而在经历了一个月多前的舆情风波后，万科一扫此前市场笼罩的悲观情绪，转眼成了被政策“礼遇”最多的房企。
5月30日，有外媒消息指，万科已与银行洽谈69亿美元（折合500亿元人民币）贷款事宜，并以近900亿元人民币资产抵押以融资贷款。「市界」就此联系万科方面人士，对方表示暂无回应。
如果说市面流传的500亿大单尚且扑朔迷离，那一周前的200亿贷款则是实实在在的。5月23日，万科收到招商银行等银行团贷的200亿“泼天富贵”，代价则是将手中万纬物流的全部股权质押了出去。
一个月前的万科股东大会现场，为摆脱眼下流动性困境，郁亮亲自披露了瘦身健体的 " 一揽子方案 "。甚至连没来参会的王石，也在业绩会现场传出了其“主动放弃千万年薪”，以示与万科共度难关的决心。
万科积极求生的姿态，给资本市场注入了一针强心剂，也换来了金融机构和股东的信任。在宣布200亿银团贷款消息4天后，5月27日，万科深圳超总商办地块又以22.35亿成交价顺利转让，受让方则是大股东深圳地铁和深圳百硕迎海公司。
眼下，万科管理层正在打一场不能输的战役。时代变化带来的挑战，需要他们全力应对。如今，万科正在进行一轮密集的融资和经营模式调整，并且力度相当大，而这会让它成功走出风暴么？
01、掏出家底，换银行信任
最近一段时间，万科专门为融资问题成立了融资小组，总裁祝九胜深度参与其中，每天都开协调会。面对金融机构们提出的各类疑问，祝九胜不光要向他们解答疑虑，关键还要展示出诚意。
被房地产一连串坏账单吓坏后，银行开始对房企提出更多要求，希望增加资产抵押措施以控制风险。负责对公贷款业务的银行人士陈辉对「市界」表示，“当下房企如果没有抵押物想从银行贷款是很难的。”
万科也同样需要及时适应新融资模式。作为房地产行业的“好学生”，万科过往的融资模式中90%是信用债，很少涉及抵押物的问题。但在新的融资模式下，光靠信用贷款已经不灵了。
给予他们信心支撑的，便是万科数十年积累的庞大经营性资产。祝九胜表示，“过往几个月万科就资源问题、资产问题跟银行有很多交流。我们基本的结论是，万科的抵押品、资产和资源是相对充足的。”
谈判进展要比很多人想象得快。5月23日，万科宣布，已与招商银行等头部金融机构签订的一笔高达200亿元的大单，目前已到账100亿元，抵押物为万科旗下万纬物流股权，一举创下年内房地产单笔融资规模最大金额。
要知道，银行对地产融资向来要求严格，过往多年，只有头部央企才能享受到银团的大额贷款，对比之下，万科获得融资的支持力度明显变大了。而令许多人意外的是，此次肩负银团贷款牵头行的是一家股份制银行——招商银行。
万科和招商银行同起家于深圳，业务合作上往来不少。万科的大股东是深圳地铁集团，属于地方国资委控盘，招行的大股东则是招商局，属头部央企。2022年末时，招商银行还曾是万科排名第二的贷款行，对万科授信额度750亿。
不过，此一时彼一时。过去一年，房地产坏账给银行的压力还在持续攀升，银行放出去的每一笔地产贷款都得小心翼翼。「市界」梳理财报发现，2023年，招商银行10大贷款客户名单中只有一家房地产企业，比2022年少了2家。
陈辉对「市界」表示，“现在金融救市的风向兴起，很多国有大行都有了行动，作为股份制银行中的王牌，招商银行也需要承担起救助的角色。”不过，为了让金融机构放心，万科也拿出了压箱底的经营性物业资产——万纬物流，并将其持有的全部股权质押给了招商银行深圳分行。
招行看中的万纬物流，是万科集团多元化体系内不折不扣的一个香饽饽。早在2014年，郁亮喊出地产进入白银时代时，万科随之开始涉足物流地产。2015年，万科将之物流品牌独立出去，成立万纬物流。
如今，万纬物流综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模国内第一。正是这份优质的物流资产，给了招商银行很大的信心。陈辉说道，“即便未来这笔贷款真的成为不良，银行也能通过将质押股权进行拍卖，拿回一部分资金。”
除招商银行外，万科近期也密集获得了多家银行贷款，仅5月以来，就有包括邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行，累计对万科融资额已近百亿元。而细看这些融资，无一例外的都有股权质押作为贷款担保。
据媒体不完全统计，5月以来，万科已累计获得融资规模已超过300亿元。此外，万科还成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS。只不过，光靠超三百亿的银行贷款并不能完全解决万科的资金需求。
02、22亿卖总部，大股东接了
和银行协商贷款的另一边，万科同时也在紧锣密鼓地处理资产转让。
此前的股东大会上，郁亮明确提出，不光要未来两年削减付息债务 1000 亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。宣布这一目标8天后，万科将捂了6年多的“深超总”地块，摆到了货架席上。
万科深圳湾超级总部地块，是2017年12月19日万科以31.37亿元竞得的宝地，原计划建造成为万科深圳新总部大楼。但在万科遭遇前所未有的困难之际，“超级总部大厦”的梦想则显得有些奢侈了。
“断舍离”深超总地块，于万科而言并不容易。曾经，在深超总基地拥有一块地，是很多深圳大佬们的梦。这里每一块住宅用地都曾热销，人们还为它赐上了一个美名，“深圳未来的城市形象代言人”。
为了拿到深超总的入门票，万科也同样没少费功夫。据媒体报道称，早于2015年11月5日，郁亮就拜访了南山区委书记姜建军、区长王强等人，协商万科新总部在南山区的选址。
直到2017年12月19日，两宗深圳湾超总地块一同出售，万科这才有了入驻的机会。当日，万科以31.37亿元拿下T208-0053宗地。巧合的是，另一个相邻的地块T208-0054被恒大以55.52亿收入囊中，彼时两位巨头都还如日中天。
不过，房地产的一轮巨浪拍下来，恒大和万科最终也还是没做成邻居。于恒大而言，原本规划建筑高度400米的恒大总部，随着2021年9月份的公开暴雷就此停工，后于2022年被深圳安居建业集团收购。
万科对这块宝地也不缺设想。拿地之初，万科不仅对项目设计方案进行了两轮国际招标，甚至还引入美国PCPA建筑师事务所的“水晶体”方案。但现在，房地产行业的寒风，无差别地吹到了万科身上，“瘦身”成了不由己的必选项。
根据最新交易文件显示，该地块建设进度大部分依旧停留在地下结构和工程桩完成的阶
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