上海三盛宏业债务重组|凌云是什么人?中昌海运董事-南昌债务优化公司

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一、央媒发文预警!2021年,楼市最大的风险是……

作者 | 凯风楼市上行，烂尾仍旧层出不穷。01据新华社报道，预付数百万元交房遥遥无期，多地楼盘烂尾频发。去年以来，福晟、泰禾、华夏福气、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。过去，楼盘烂尾往往集中于三四线城市，而这一次，连北京上海都出现了烂尾楼盘。报道中提到，上海浦东新区某楼盘，因开发商母公司三盛宏业破产重整而烂尾，业主们预付了数百万首付款，交房却遥遥无期。三盛宏业，虽然听起来名不见经传，但也曾经位列百强房企。今年年初，因为债务危机而申请破产重组，此前早已传出项目停工、员工讨薪等事件。与三盛宏业相比，泰禾、华夏福气在全国都有相当大的知名度。泰禾、华夏福气，都是名噪一时的百强房企，早在几年前，就已双双跻身千亿俱乐部。华夏福气曾经位列TOP10阵营，泰禾集团一度进入TOP20阵营，势头一时无两。然而，过度扩张和布局失误，让这两大房企先后陷入困境。泰禾在2017年大肆扩张，到处攻城略地，拿下了“地王收割机”的称号，但2019年以来，随着楼市调控持续收紧，“地王”们无处安放，资金链问题随之爆发。华夏福气，是产城开发模式的佼佼者，早年就开始重仓环京地区。然而，随着北京及环京楼市调控全面从严，环京地区房价一泻千里，燕郊有部分楼盘房价直接腰斩，加上产城开发模式回报周期漫长，给了华夏福气带来了一记又一记重击。虽然中国平安一度白马驰援华夏福气，万科操盘泰禾的声音不绝于耳，但也挡不住市场的悲观情绪，两家房企股价直接腰斩。数据显示，2020年，全国共有471家房企破产。相比9万多家房地产公司，这个数字不算夸张，但大型房企频现债务危机，足以引起重视。02楼市明明处于上行周期，为何仍然有这么多楼盘烂尾？这几年，全国住房均价一路攀升，已经突破万元大关，部分热点城市不断创出新高。（参阅《两件大事同时发生！反炒房战终于打响？》）如果楼市横盘乃至下行，或者整个市场陷入高库存的境地，楼盘烂尾倒还情有可原。为何市场明明还在向好，无论是销售还是房价都在创出新高，为何烂尾仍旧层出不穷？一个原因是，激进扩张带来的代价。中国房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。通过举债进行扩张，在楼市繁荣期，谁敢于负债，谁敢于加杠杆，谁就能一朝冲天。然而，虽然楼市热度不减，但宏观政策已经开始收紧。从最初的房企融资监管，到去年横空出世的“三道红线”，再到今年的房贷“两道红线”，楼市“控杠杆”的趋势有增无减。这种背景下，那些高杠杆房企，自然要直面基本面变化的冲击，挪用预售资金、楼盘停工乃至烂尾，就

不是孤立事件。新华社报道有句话形容得相当到位：当“十口锅五个盖”的游戏难以为继，购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。另一个原因是，楼市正在告别普涨时代，结构性分化是大势所趋，一旦布局失误，很容易陷入泥淖。去年以来，全国楼市呈现全面分化之势，以深圳、广州、东莞、杭州、合肥为代表的城市房价大幅上涨，而天津、济南、郑州、石家庄、哈尔滨、环京等地房价仍在下跌。这其中，最具代表性的当属环京地区。由于楼市调控的持续紧缩，概念利好不断的环京房价却从高点一泻千里，某些板块甚至跌幅50%以上。此外，大多数三四线城市也陷入横盘。随着棚改收官，棚改货币化补贴模式全面熄火，三四线城市面临基本面层面的调整，碧桂园2020年业绩全面下滑就是这一形势的体现。（参阅《“宇宙第一房企”业绩全面下滑！三四线怎么了》）所以，深度布局三四线城市的开发商，如果本身又面临“三道红线”的重压，资金链很容易出现问题。03靠什么解决烂尾现象？取消预售制，是釜底抽薪之策。没有预售，所见即所得，就难有烂尾之说。但是，预售制关乎房地产高周转，涉及从地方政府到开发商的一系列利益链条，直到现在只有海南新增用地采取现售地，其他城市都是遥遥无期。既然预售制短期难以消失，那么提高预售门槛、做好预售资金监管就显得至关重要。然而，一些城市的预售门槛仍在持续松绑。一般而言，高层住宅施工进度达2/3才准预售，多层住宅（7层以下）封顶方能对外预售。而个别城市高层预售门槛放宽到1/2进度，甚至只要地面建设一层就能对外预售，这无疑会加剧烂尾风险。至于预售资金监管，虽然各地都要求设立预售资金监管账户，但预售资金被挪用的现象仍然层出不穷。这背后的问题可想而知。04回到现实，我们该如何避开烂尾楼？其一，小心选择开发商。这两年楼市调控不断，房企融资不断收紧，加上国内外大环境的不确定性，中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。中小房企的抗风险压力较差，尤其是只有一两个项目的小房企；而高杠杆房企，无论百强还是十强，只要政策持续收紧，资金链同样容易出问题。其二，一定要到现场看房，要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证，指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。5证齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。同时，可参考开发商在建的其他项目，是否存在债务纠纷，销售情况是否良好等等。其三，不必迷信新房。预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。其四，一旦遭遇烂尾，不要轻易断供。房子可以烂尾，但银行不会因为烂尾而豁免房贷。房子烂尾，房贷该还还是要还，否则容易被列入征信。当然，业主可以通过合法维权方式，通过政府与银行协商延期还款。更进一步，可发起集体诉讼进行维权，或通过舆论呼吁，或者自筹资金促进烂尾楼复工。所以，未来买房，除了关心地段、环境之外，更要关注开发商，不要在刀尖上舞蹈。

二、446家房企宣布破产!“80%开发商死掉”真的要来?

临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企身处的困境：“缺钱”。糟糕的是，在政策持续收紧的背景下，房企融资却面临多重阻碍。毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经落幕，行业凌冬已至。经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。房企“破产潮”开启年内近450家已经出局对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。在这张长达30页的房地

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