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原创 2024-04-19 15:41·南方都市报
作为近两年的创新政策，推动商品房“以旧换新”的城市，还在逐步增加。
其中，最引发社会各界高度关注的，是郑州版“以旧换新”。与企业自发、散点式不同，郑州地方国资的参与以及较大规模的“以旧换新”计划量，最终能否顺利落地？
就在20日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会将正式启动二手住房收购试点工作，试点期限为2024年4月20日至6月30日，试点阶段限额为500套。
地方国资参与的难题在哪儿？一线城市有无大规模推进的可能？广州若实施“以旧换新”，哪种模式更合适？有专家指出，广州等一线城市有推进的可能性，尤其是结合着“房票”一起推动。
地方国资入场，郑州版启动试点
我们先来看看热度最高的郑州版“以旧换新”：
1、郑州此次试点阶段收购的二手房需满足哪些条件？
根据公告，二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；二手住房性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；房屋建筑面积不超过120㎡（含），所在小区有正常物业管理服务。
此外，房屋须不存在查封限制状况，若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。若房屋存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。原承租人如需继续承租该房屋的，应与城发安居公司重新协商租赁事宜。
2、试点阶段可以购买哪些新建商品房？
根据公告，新建商品住房应为已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”，且房屋位于郑州市主城区范围内。
3、产权人是否可以更换？
根据公告，试点阶段限额为500套，若收购套数已满，则报名提前结束。换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款。试点阶段，二手住房产权人与新建商品住房买受人须为同一主体。
4、如何收付款？
经过房屋复核、价格评估、收购洽谈、合同签订，换房群众将与城发安居公司办理二手住房的物业交割，结清水电气暖等费用，合适户口迁出情况，并完成房屋过户。在上述工作全部完成后，城发安居公司支付二手住房全部购房款，其中，二手住房过户相关税费直接支付至换房群众，剩余房款支付至换房群众购买的新建商品住房开发企业。
“以旧换新”的三种主流模式
今年以来有关部委发文，推动大规模设备更新和消费品以旧换新。房地产方面，居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。
2024年1-3月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%，绝对规模已经是2015年以来新低。新房交易不景气，与换房需求不活跃有关。“当前的新房市场，以改善为主，需要将手上的房子卖出去。目前，二手房交易以刚需为主，热点城市90㎡以下二手房交易占比60%以上，说明需求潜力很大。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
2023年以来，超30城表态支持“以旧换新”，但只有郑州、无锡等少数城市采用地方国资直接入场的模式，由地方国资回收的旧房，一般作为保障房和人才公寓房源。
比如无锡版，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房，“凡在梁溪区范围内拥有自有商品住房的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录，且有权处理该套旧房），在活动有效期内，均可参与以旧换新”。
当然，也存在一些政策限定：存量二手商品住房也须位于梁溪区，且存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。首批次“以旧换新”名额为200名，相对来说计划量不大。
第二种模式为：房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，如淄博、宁波、盐城、济南、武汉、重庆、杭州等。这种模式，目前市场上三分之二的城市更多采用，也成为房企项目层面新的锁客营销手段。
比如广东惠州，今年3月推出“惠安家·换新购”活动，就采取了房企、中介机构、购房者三方联合的方式进行。房企为购房者锁定意向房源30-90天。
第三种模式，给予一定的政策扶持或者购房补贴等。比如4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。
目前来看，各个城市三种模式都有，只是比重不同。
“以旧换新”痛点和难点在哪？
三种“以旧换新”方式均有利于改善性需求的释放，但目前仍处于政策探索阶段，整体效果尚不明显。
难点一，地方国资直接入的难点在于资金，收购未明确资金来源。
优点在于，每个城市今年都有保障房建设的目标任务，收购二手房作为保障房，避免了重复建设及资源浪费，还能有效降低库存压力。
李宇嘉分析认为，在存量房源足够大、供求关系逆转的情况下，相比新建保障性住房、安置住房，从市场低价收购区位优、价格低和配套好的房源更加合理。“但囿于财政实力、管理成本、资金平衡、国资保值增值等考虑，地方政府直接或授意旗下国企收购，只能是一个小众行为。”
以郑州为例，据郑州市房管局数据，2023年郑州二手房市场成交10.2万套。这意味着，若郑州市今年二手住房成交量维持在2023年的水平，二手住房“以旧换新”的目标规模约占全年成交量的1/10。“同时，考虑到地方财政状况，此次收购并未明确资金来源，能否完成5000套的收购存在很大的不确定性。”
难点二，新房和二手房交易周期不匹配，降价出售不利于市场稳定。
二手房交易周期（从挂牌到意向买家缴纳定金）普遍为6-12个月。目前不少城市二手房挂牌量仍处于高位，即便优先推介，置换群体想快速出手，还是需要在价格上给予一定让步，则可能加剧房价下跌预期，不利于交易稳定。
同策研究院研究总监宋红卫还指出，房企联合经纪机构对旧房优先推售的方式的风险来源于到期能否顺利卖出，同时，购房者在房价下行预期下，对于新房价格的接受程度可能会偏低，这就要求开发商给出合理的价格，同时，还要避免后期降价后，换新购房者要求退房的情况，怎么通过合同及相关规则来规避这些时间匹配、信息对称及达成一致预期是十分重要的。
难点三，换新是否有特殊限定？如何实现供需匹配？
中指研究院市场研究总监陈文静认为，旧房收购模式目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的。除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。
广州落地的可能性有多大？
目前调控政策已开始转向二手房，或新房和二手房联动调控，这与目前二手住房已成为商品房供需主体有关。同时，过去刚需主导交易的时代，购房资金（首付款）来自家庭积蓄，但目前已经进入换房、改善需求为主的时代，购房资金往往来自于卖房收入。如果房东卖不掉房子，那么市场里整体的需求就会锐减。
2024年3月份，广州新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较上月收窄0.1%；二手住宅销售价格环比下降1.0%，与上月持平。克而瑞广佛区域首席分析师认为，自去年三季度以来，广州一二手房价格指数已经环比连降10个月，“稳房价”的压力进一步凸显 ，有必要进一步加大对合理住房需求的支持力度。
来自广州中原研究发展部统计亦显示，3月份广州市新增供应3592套新房，为自2023年9月以来新高。但在销售方面，全市整体去化率约为18%，低于去年9月至今年1月水平，一些外围区域和中心区非热门板块的推盘表现均不理想。
李宇嘉分析认为，“以旧换新”在政策选择上是合理的。“这种刚需和改善并存的状态，在热点城市最明显，也就是年轻人新市民集中的地方。通过政策对接，让刚需的、改善的都能够实现，我觉得广州肯定是有必要去推进的。”
专家建议
一线城市
结合着房票政策一起去推动
关于推动模式，宋红卫建议，“广州等一线城市有推进的可能性，考虑到国资平台收购旧房的会造成国资平台的资金压力较大，尤其是结合着房票一起去推动。”
事实上，广州是首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。房票安置作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，有助于锁定购房需求在本地释放，同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。
今年4月18日，全国首张城中村改造项目房票在广州黄埔区发放。房票金额包括基础补偿金额和政策性奖励，可以为本人或其直系亲属（配偶、父母、子女）购买纳入“房源超市”的商品房和同一商品房住宅小区内的车位。
专家还建议第二种模式和第三种模式相结合，政府提供税收优惠，开发商提供比市场更高折扣的价格，中介机构密集来推，把旧房出售和新房买卖结合起来，效果更好一点。
除了模式创新，李宇嘉还提出，尽快借助公信力搭建信息和交易平台。
他认为，近年来深圳、杭州等地都在搭建类似信息平台，比如二手房自助交易平台等，但这些平台并未搭建起来或并未投入使用。而且，集合真房源，真客户、真价格的公共平台也未建立起来，导致买家找不到适宜的二手房源，卖家手上的房子卖不掉，二手房交易周期短则半年，长则1-2年。同时，因信息差、信息隐藏甚至欺诈导致的交易难还普遍存在。
“当下地方政府最应该做的，将可信赖的平台建起来。同时，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，如二手房带押过户，商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。总之，多管齐下才能让‘以旧换新’产生激活市场的鲶鱼效应。”
采写：南都·湾财社记者 王艳玲
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