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一、买房垫资是什么意思

买房垫资是指二手房交易过程中，卖方的房子还在抵押，而手上暂时没有足够的资金解押，这种情况就需要垫资解押。一般的垫资都有某些公司能提供这些服务，但是利息都相对较高，如果二手房交易拖得太久的话，还是很有压力的。
什么是垫资赎楼和担保赎楼
担保赎楼是指在二手楼交易时，如果卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清，由于其房屋抵押给了银行，需结清欠款，赎出房地产证，才能进行正常交易。在卖方不采取自主赎楼的清况下，可由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，赎出房地产证，从而完成房产的注销抵押登记，过户及重新抵押登记等手续。
垫资赎楼是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。
担保赎楼和垫资赎楼有何区别
款项不同：担保赎楼，赎楼款项来源于银行，垫资赎楼款项来源于担保公司。
办理效率不同：担保赎楼，需担保公司和银行审批，办理相对较慢，而垫资赎楼仅需担保公司审批，办理相对较快。
收费标准不同：垫资的收费标准要高于担保赎楼。
担保方式不同：担保赎楼由担保公司为客户向银行担保;垫资赎楼时，担保公司不需为客户承担担保责任。
赎楼存在的风险
1.、如果卖家本身还有其他债务，并被债权人起诉至法院，那么在房产被赎回当即，可能会遭到法院查封冻结该房产。往往卖家会向买家或中介等第三方刻意隐瞒，造成多方损失。

2、买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。

3、如果卖家在赎楼后发现近期楼价大涨，可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的买家，给买家造成更大的损失。

4、买家支付给卖家首付款或部分楼款用于赎楼，如果卖家挪用，并未拿去赎楼，且当中没有约定清楚履约时间，即便闹到了法院，法院也只能按照借款纠纷来判决当事方还钱。因为法院很难确定业主是否真心赎楼卖房，这存在一个履行期限的问题。

二、杭州打击“代冻资”违规买房:堵不住的楼市投机

不少购房者为了提高摇中概率可谓使出浑身解数,一人持有多房票分散摇号、“代冻资”等现象也让杭州楼市背后的焦虑情绪在不断加重。
中房报记者付珊珊丨上海报道
2021年首个“万人摇”项目出现。
2月5日,建发房产杭州城市公司公示了旗下项目紫璋台于2月1日至2月3日摇号登记情况。
据公开资料显示,该项目是杭州1月27日以来取证的一批红盘项目之一。由于是现房销售,且总价低、价格倒挂明显、周边又有学区加持,导致该项目在过去几天引发极大关注。
根据网上登记摇号结果显示,紫璋台在登记期内共收到10795户有效资料,其中人才无房家庭682户,无房家庭10113户。
这意味着,紫璋台将成为杭州2021年首个“万人摇”项目。
值得注意的是,自2020年下半年以来,为了避免楼市过热,打击投资投机炒房,杭州已经多次收紧楼市调控政策,然而从大批红盘入市市场反应来看,效果甚微。
不仅如此,在红盘项目价格严重倒挂、“买到即赚到”的情况下,不少购房者为了提高摇中概率可谓使出浑身解数,一人持有多房票分散摇号、“代冻资”等现象也让杭州楼市背后的焦虑情绪在不断加重。
多个房票摇号依然“陪跑”
过去一周,对杭州摇号买房的人来说毫无疑问是煎熬的。实际上,从今年一月初,这种焦虑就在购房者中蔓延。
李女士是此次杭州摇号大军中的一个缩影。
早在2020年底,李女士加了多个项目购房群,这些项目基本都是被政府认定为红盘的项目。据李女士介绍,其所在购房群中,从去年12月到今年1月项目取证前,大家询问和讨论最多的问题就是项目何时取证,同样的问题在不同购房群中几乎每天都有人提问,置业顾问们也无法给出确切时间,只让大家备好资料,随时待命。
1月27日,在千呼万唤中,杭州一夜之间下发了22个项目预售证,项目类型从刚需到改善、高端不等。
终于等到项目取证,但李女士面临的新问题又来了,选哪个项目?
根据杭州规定,同一批红盘项目,购房者只能选择其一进行摇号。在万般纠结中,李女士决定用自己母亲和弟弟的名义额外登记两个购房名额,以此提高摇号中签概率。
2月5日,滨江观品、嘉品、博语华庭等项目率先摇号,也拉开了此次杭州楼市史上最大开盘潮摇号序幕。
李女士登记的两个项目星创城和沐宸院都于当天公布了摇号结果,这两个项目也是此次推出的多个红盘中相对遇冷的项目。其中,星创城此次推出房源数量869套,最终有效登记数为1948户,中签率达到44.6%;沐宸院此次推出房源数量为794套,最终有效登记数为2651户,因此该项目中签率可达30%。虽然这两个项目在同期开盘中中签率较高,但李女士依然都没摇中,其最后希望都寄托于2月6日开盘的天空之城项目。
“基本没戏了。”在李女士看来,天空之城推出的房源数和有效登记户数分别为1009套、6181户,中签率约16%,比上述两项目还低,“陪跑”概率很大。
实际上,像李女士这种很可能到头来白忙活“竹篮打水一场空”的购房者不在少数。网上有数据大概统计,杭州此次号称是史上最大开盘潮,集中推出了超一万套房源,线上报名摇号的人数约有10万人,这意味着仍然有约9万人摇不到房子。
随着部分楼盘摇号尘埃落定,不少焦虑的购房者已经在开始寻找新的“上车”机会。
“代冻资”乱象丛生
2020年,杭州成为继深圳、合肥等城市后新的“炒房之都”,楼市热度高居不下,购房者往往“一房难求”。
这种不断扩大的楼市焦虑情绪往往容易滋生出一些不规范的购房行为。
此次杭州一次性推出22个热点和非热点楼盘,不仅创造了杭州史上最大推盘潮,同时由于摇号冻资要求,一万多套房源背后仅冻资就高达千亿元。
以均价28100元/平方米的紫璋台为例,首套房冻资90万元,二套及全款需要冻资180万元。江河鸣翠、御潮府等高端项目冻资要求则更高,最高冻资额度超过600万元。
对普通购房者而言,冻资几百万并非小数目。
“为了冻资,我跟家人把钱从股市中提出来一部分,一来手续费不少,二来刚取出,我买的股票就涨了三个点,房子还不知道摇不摇得到,已经损失了不少。”购房者齐小名说。
更有甚者,为了冻资不惜违法违规。
2月4日,中梁沐宸院公布了一份关于购房登记的情况说明,其中直指11户家庭存在“代冻资”情形,并对其取消摇号资格。
此次严查“代冻资”源于2月3日杭州购房者对此行为的大范围声讨,不少购房者接连向市房管局反映情况。据一位消息人士透露,杭州的市长热线都被购房者打爆了。于是,杭州房管部门也于当日紧急发声,要求开发商重新审核购房者冻资情况,一旦发现存在不规范冻资行为,取消摇号资格。
杭州滨江、绿城等房企也纷纷发声表示会严厉审核购房材料,打击“代冻资”违规行为。
所谓“代冻资”就是缺乏足够资金的购房者利用其他方式,将他人的资金冻结在本人名下以获取摇号资格,这种模式能使购房者、掮客和银行均实现“获利”。根据网上传出的一份“代冻资”模式显示,“代冻资”的利息是千分之一/天,100万元一天就是1000元利息,且额度有限,还需要支付千分之一定金。
中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生表示,“代冻资”其实就是利率高,这种违规操作对真正有摇号资格的购房者并不公平。
据一位熟悉杭州楼市的人表示,“代冻资”现象一直都有,此前银行等机构并没有明显意愿去查,实际上“代冻资”现象很容易就查出来。
除了“代冻资”,杭州这波红盘入市潮中也出现了一些楼市“怪相”。例如竞品项目的置业顾问不再是竞争关系,热门楼盘会为登记人数相对较少的楼盘分流,最典型的例子就是紫璋台的置业顾问直接在购房群里“吐槽”项目缺点,从而劝退购

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