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正规银行机构放款——过桥垫资
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这个好处太出人意料了，深圳完成了第一个免赎楼带押过户。
预计深圳的购房政策将于上个月进行调整。
但没想到就是这样，太出人意料了。
据坪山政法消息：
近日，坪山公证处成功完成了深圳首次公证存款 二手房交易服务“免赎楼带押转让”。
标志着深圳二手房交易新模式的实施。
毫不夸张地说，这绝对是利国利民的好事。
省钱、省心、省时、省事！
无需提前还贷，无需预付资金，即可完成二手房“带押过户”。
若能推广全国，将颠覆我们多年来实施的传统二手房交易流程和规则。
第一，传统规则太操蛋了
原规则有多操蛋，可以用一句话来形容:
脱裤子放屁，多余的一举。
按照原来的交易流程，如果你想卖掉一套还在抵押的房子，首先要解决的就是还清贷款。
首先，你必须申请还款。
这不是你今天提出的申请，明天人们会同意的。
不同银行同意还款申请的时间也不同。一般来说，一个月到二月是正常操作范围。
另外，如果你提前还款，你可能要支付违约金，
前一段交通银行提前还款需要1%赔偿的消息，大家还是有印象的。
还清后，还应出具结清证明，然后向银行注销抵押。
此时可以转让交易，交易完成后再次进入银行进行抵押，以后可以贷款。
这笔贷款的时间是无法控制的。我见过一个半年的贷款案例。
双方不仅要在房地产登记机构和银行之间多次交流，还要花很长时间。
不到半个月，不到两个月。
这也成为二手房市场流通的“最大绊脚石”。
周期长，程序复杂不是真正的问题，
真正的问题是钱！
谁来提前还这么多钱？因为往往几百万到几百万，通常远远大于首付，这笔钱对我们普通人来说还是比较难筹的。谁能随时准备几百万现金？
此时，我们需要找第三方金融公司进行过桥融资。
说白了就是金融公司出钱提前还款，他们负责操作手续，同时也监督自己的资金安全。
以中国最著名的绿色中介为例，如果用他们的钱来做，一个月的过桥费用应该是1-2%。
看清楚了，一个月2%是月利率，不是年利率，是同期银行活期存款的10倍以上。
归根结底，这需要买家承担。
可以说，二手房买卖，提前还款，是最大的障碍。
有一个bug，为什么后面的抵押贷款不能直接归还前面的抵押贷款，即使是同一家银行。
显然是懒政懒政。
就像我们平时换乘地铁一样，很明显一个换乘通道就能解决的问题，就要重新出站，重新排队，安检，检票！
你说操不操蛋？
二、规则创新
二手房新政最大的创新是：公证存款 免赎楼带押过户。
大大提高了交易安全性。
大大降低了交易成本。
具体流程如下：
在公证提款服务的基础上，公证处在交易完成前，所有资金由公证处提款专用账户监管。
资金先进入公证处监管账户，然后办理转让手续，确保业主在房地产转让后收到购房款，并在房地产转让后向业主支付资金，确保买方在付款后能够顺利获得房地产。
交易双方、银行、公证处共同签订监管协议，公证处直接向银行支付资金，确保银行在抵押注销后能够收到贷款。
与目前二手房交易中常用的“先赎回再转让”模式不同。
“公证提存 免赎楼带押过户模式，免去了赎楼环节。
还为双方节省了赎回过程中产生的赎回资金利息、担保费等赎回费用。
比如一套总价1000万元的房子，贷款500万元，买家从垫资公司借款500万元赎回。
正常收费2.0以上，按最低2.0计算，500万赎回成本10万，费用相当惊人。
根据目前市场上的一般赎回成本，交易成本可以直接降低三分之一。
如果是被查封的房地产交易，赎回建筑的成本会更高，减少的比例会更大。
三、能否全国推广
这么好的政策会在全国范围内实施吗？
肯定会的。
《民法典》于2021年1月1日实施后，对抵押房地产转让有关问题作出了新的规定，第四百六条规定：
“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
但是到处落地的时间还需要等待。
因为地方政策、银行实施和系统切换都需要一定的时间。
希望这样的好政策能尽快落实，对人民有利。
这不仅会促进新市民购买二手房，还会在城市定居。
还将解放房屋销售置换，改善需求，进一步促进房地产市场的良性循环。
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【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生
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