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调查| “贷款降息”可以节省抵押贷款利息背后的许多风险和常规
北京日报客户端|记者李松林潘福达美编吴薇
最近，一种叫做“贷款转移降息”的业务正在涌动。他们关注的是一些觉得抵押贷款利率很高，想提前偿还贷款以节省利息的人。在一些金融公司和贷款中介机构中，只要他们经营，抵押贷款就可以转化为利率较低、“省钱”的商业贷款。记者发现，尽管他们都声称可以避免贷后检查，但这背后涉及的各种成本和复杂的过程隐藏了多种风险。
中介集群转贷业务
“现在中介的营销这么露骨吗？就把‘经营贷款换房贷’的口号贴在额头上。”前几天，市民张女士接到了自称是工行信贷员的电话，上来劝她转房贷，利率可以达到3.35%。
张女士怀着好奇的心态，加了信贷员的微信，对方发了一张会计表，转贷后利率为3.25%、贷款300万元的情况下，与30年的购房抵押贷款相比，30年的经营贷款可节省169万元。“我不能给你169万元，但我可以给你169万元，4.5%以上的抵押贷款利率可以转化为3.35%左右。对方几乎每个朋友圈都在推荐“低息房贷置换”。
两天后，她看到了另一篇贷款策略文章，介绍了抵押贷款转移到商业贷款的各种操作细节。”为了换房子，越来越多的客户将加入商业贷款替代高利率抵押贷款的浪潮。”这篇文章给出了这样的预测，并附上了顾问的联系方式。
如何操作商业贷款置换抵押贷款？根据多家贷款中介机构的介绍，购房者需要先结清抵押贷款，然后以个体工商户或企业法人、实际控制人、大股东的名义抵押给银行，以借出商业贷款。借来结算抵押贷款的资金通常也被称为“过桥基金”。如果个人不是个体工商户或没有公司，一些贷款中介机构也可以为壳牌公司提供渠道。
记者作为购房者咨询了贷款中介业务员，详细了解了贷款转让的操作流程。“首先，贷款人需要经营一家公司，要么你的朋友有一家公司可以为你增加股东，要么我们帮助收购公司。“业务员介绍，用户选择全款买房，自有资金不足以利用公司提供的过桥资金，用新房办理经营贷款。如果成功，贷款可以在10天内完成。经营贷款利率最低可达3.35%左右，远低于5.35%的二套房贷利率。
面对记者对贷款转移风险的怀疑，对方说：“我们与大银行合作。你只需要确保公司确实存在并按时还款。”工作人员打包说，最近很多人来做贷款转移，“贷款转移没有风险”。
经营贷款成“香饼”
“抵押贷款利率5.68%转移到4.45%，100万抵押贷款节省利息超过57万元”和“6招教你降低抵押贷款利率”。。。最近，在互联网平台上，一些房地产领域的中介经纪人发布了“贷款转移降息”信息。一家中介机构还直接表示，5.68%至6.3%的利率可以安排到3.8%。
记者发现，类似信息和业务的频繁出现主要针对那些想要提前偿还抵押贷款和节省利息支出的人。在一些中介机构和金融公司中，即使是年利率超过5%或以上的抵押贷款也可以很容易地降低到3%到4%。“贷款转让降息”的主要贷款类型是商业贷款。
近年来，随着国家对中小企业支持的增加和贷款市场报价利率的逐步下降，许多银行的经营贷款利率已降至不到4%的水平。以北京为例。目前，北京第二套住房贷款利率为5.35%，远高于经营贷款利率。两者之前的利率差距留下了套利空间，这也成为中介诱使买家的原因。
“房子在哪个区域，是否有70年的房子”、“你和你的家人的工作性质是什么”和“你名下有公司吗”。。。经过一番了解，一家金融服务公司的贷款业务经理说：“我们可能想以企业金融贷款的形式转移贷款。”。她给出了一个贷款转让计划——年利率约为3.25%，信用期限为20年，最长本息等额为30年..当被问及为什么转移到商业贷款时，她回答说:“所有的房屋抵押贷款都是。只要超过100万，我们就办理商业贷款。“利率低了这么多，可以省很多钱。”
经营贷款是针对个体工商户、小微企业等经营实体的贷款。但在提供“贷款降息”和“贷款”业务的人口中，商业贷款无疑是抵押贷款“贷款降息”的“热门财产”，有办法避免贷款后检查。
另一个“一站式贷款服务平台”的贷款经理在简单了解了信息后，也给出了转贷的方式。他声称年利率可以降到3.5%。他透露，他的公司已经运营了十多年，可以提供最简单的转贷降息流程和方式。“最近，我们都转了几十次。”
要“借壳”，费用高
转让商业贷款的过程是什么？如果名下没有公司怎么办？调查发现，这些担忧在“业内人士”眼中并不是问题，只要“借壳”一家公司。这就要求个人提前准备好身份证、户口簿、结婚证、房屋簿、自来水和信用记录。
以房贷还剩100万元为例，需要筹集资金提前还清贷款。上述“一站式贷款平台”的贷款经理表示，如果你想转移商业贷款，你需要一家公司做一个“外壳”，首先“转移”一家公司给还款人，然后使用该公司作为贷款主体。"你个人不需要解除房子的抵押，也不需要借钱。我们可以预付100万元，帮你还。我们借给你100万元。你解押房子后，去下一家银行做商业贷款抵押。银行贷款后，你可以把这100万元还给我们。”
类似的操作方法差不多。另一家金融服务公司的经理也说：“这与企业无关。企业只是你用来经营的噱头。在此背后，相关公司或中介愿意“垫资”的原因，必然会涉及到费用。经过粗略了解，如果转为经营贷款的“贷款降息”，需要相关公司或中介预付款，一般有手续费、“服务费”、“三方费”等不同费用。还有100万元的“转贷降息”，有的收取2万元以上的各种费用，有的前后需要5万元左右。
暂且不说各种名称的费用，“转贷降息”可能隐藏的合同风险是必然的。中国银行业和保险监督管理委员会此前发布了风险提示。为了谋取非法利益，非法中介经常鼓励消费者使用中介过桥资金偿还剩余抵押贷款，并收取过桥利息、服务费、手续费等高额费用。这种将抵押贷款替换为商业贷款的经营，隐藏着违约、高额收费、影响个人信用调查、资金链断裂、侵犯信息安全等风险。
中国银行业和保险监督管理委员会表示，根据相关监管规定，经营贷款必须用于生产经营周转。银行和消费者贷款合同将明确约定贷款的目的，但在“贷款转让”经营下，如果银行发现经营贷款资金未按合同约定使用，消费者最终将承担违约责任，这不仅可能被银行要求提前偿还贷款，还会影响个人信用调查。
不要冒险贪图短期利益
“如果你最近想提前偿还抵押贷款，你需要安排时间表。如果你最近申请，预计三个月后。”北京银行一家分行的工作人员表示，他听说过“贷款利率”和“贷款贷款”。从他的经验和角度来看，不建议公众这样做，因为风险点也很大。
据工作人员介绍，短期内类似的操作似乎是“省钱”，但这样的贷款合同大多需要一两年、两三年才能续签。“未来，每一期都能续签是个问题。同时，我现在告诉你的是年化利率3:00，不能保证未来会这么低。即使落入合同，对方几年后也有违约的可能。”
“小额贷款公司、金融公司或中介机构主要是为了赚取所谓的‘过桥费’、手续费等。”工作人员说，即使他通过某种方式获得了较低利率的贷款，这也只能被视为“微利”，从长远来看，不确定性和风险都非常高。“如果个人收入稳定，每月供应没有压力，你可以预约提前还款或在紧急情况下留下一些现金，而不是寻找如此高风险的操作模式。”
【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生
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