LPR今年两次下调 存量房贷客户降息还得等等

7月22日出炉的最新LPR下调了10个基点，最近贷款买房的人可以马上享受最新利率，但对于相当一部分存量房贷客户来说，按照合同约定，年内都无法享受到降息的红利，还要等到明年重定价日才能迎来调降后的利率。

7月23日，北京青年报记者从北京地区多家银行个贷部人员处了解到，今日起新发放的房贷利率将下调10个基点，其中首套房贷利率降为3.4%。

此次LPR调整之前，北京首套房贷利率为3.5%（LPR-45BP），二套为3.7%（（五环外，LPR-25BP）或3.9%（五环内，LPR-5BP）。下调后，各档房贷利率均下调10各基点，首套、二套房贷利率分别调整为3.4%、3.6%（五环外）/3.8%（五环内，LPR-5BP），其中，首套房贷利率已低于此前历史最低水平（3.43%）。

经测算，北京地区，100万元30年期限的房贷，如果是首套房贷，采用等额本息法还款，降息前月供为4490.45元，累计支付利息61.66万元，此次降息后，月供为4434.81元，减少55.64元，累计支付利息为59.65万元，减少约2万元；如果是五环外的二套房贷，月供将从4602.83元降为4546.45元，减少56.38元，累计支付利息从65.7万元降为63.67万元，也减少2万元。

5月17日，央行取消了全国层面房贷利率政策下限，新发放房贷利率明显下行。6月，全国平均新发放房贷利率为3.45%，同比下降66个基点，环比下降17个基点，处于历史最低水平。

据了解，部分已取消房贷利率下限的地区，此前有银行已将首套房贷利率最低降至3%左右的水平。比如，有银行目前首套房贷利率最低为3%-3.05%，此次降息后，随着LPR下调10个基点，这一最优惠利率就将降至2.90%-2.95%。

中原地产首席分析师张大伟预计，本次降息后，更多的城市房贷利率可能将调整到2字头。

“我的利率调整日是1月1日，现在还是4.75%。今年2月降息时，就没动，这次下调，还是只能干看着，着急啊！”北京市民张女士看到昨天LPR下调的消息后，如此感叹。

像张女士这样的存量房贷客户有很多。

2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。根据央行此前披露的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。

浮动利率房贷会按合同约定按期调整利率。一般银行都规定重定价周期为一年，并在合同中约定重定价日，每年重定价日那天根据当时的LPR确定当年实际执行的房贷利率。

北青报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。

对于重定价日是每年1月1日的存量客户，虽然今年LPR已经下调两次，累计降息35个基点，但是也只能等到2025年1月1日才能享受到两次降息的红利。以张女士为例，明年1月1日，她的房贷利率会从现在的4.75%降到4.4%，百万房贷月供大约能省200元，张女士剩余本金大概有260万，明年起她的月供能少近500元。

对于重定价日是放款日对应日的存量客户，享受降息红利的时间点就各不相同了。如果重定价日是在7月22日及之前，就只能等待明年下调；如果重定价日是在7月23日及之后，今年年内就可以享受调整后的新利率，当然也要看最近一期LPR的变动情况。

如果重定价日正好赶上降息呢？两位国有大行的相关人士均表示，重定价日是降息当日的存量客户，当天不能变成最新利率，要等到下一年才能调整。这一说法，也得到北京市民小冰的验证。小冰的重定价日正好是7月22日，昨天看到降息新闻时，她还很庆幸自己刚好能赶上。结果7月23日上午在手机银行看到自己的房贷利率并没有发生变化。

北青报记者在采访中了解到，相较于重定价日对自己实际降息时间的影响，更多存量客户关心的是，存量房贷利率的加点数还有没有希望下调。对于选择浮动利率的客户，房贷合同中确定的房贷利率不是一个确定的数值，而是在LPR基础上加点，LPR每月都可能有变化，加点数却是固定的，除非政策发生了调整。2022年以来，国内房贷政策不断宽松，全国新发放房贷的利率加点数一降再降，由此导致存量客户的房贷利率与增量房贷利率的差距越来越大。

“北京最新首套房贷利率都3.4%了，我还在4.75%高位站岗。”面对新老房贷利率1.35个百分点的差距，张女士感到很郁闷。目前北京大部分存量首套房贷客户的利率基本都是LPR+55BP，比现在的LPR-45BP高出了100BP。

事实上，还有不少人比张女士更“冤”。刘先生前几年在北京五环外买的二套房，房贷利率是LPR+105BP，现在的新客户利率只有LPR-25BP，相差130BP。

不久前，上海和深圳都根据“5.17”新政的内容调整了当地的个人房贷政策，都将首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。

而上海是在2023年12月15日才将首套房贷利率从LPR+35BP降至LPR-10BP。2021年7月24日至2023年12月14日期间内，上海的首套房贷利率下限一直都是LPR+35BP，比现在新发放的首套房贷利率高80个基点。

深圳的情况也类似。从2019年10月8日至2023年9月28日，深圳地区的首套房贷利率一直都是LPR+30BP，比最新的利率下限要高出75个基点。

北青报记者注意到，在各大社交平台，不少网友都在呼吁银行能像去年批量调整那样再次下调存量房贷利率加点。

据北青报记者了解，不止在一线城市，还有不少地方的存量客户目前LPR的加点在50BP以上，甚至超过100BP。为了能节省利息支出，有人想方设法攒钱提前还贷，还有人则选择了置换房屋，把利率高的房子卖掉，再用最新的低利率买入新房。由于现在市场低迷，卖出的房子可能会亏本，同时还要损失交易过程中的税费。但他觉得如果能趁低买到更可心的房子，还能省下贷款利息，也算值得。

易居研究院研究总监严跃进表示，目前市民朋友呼声较大的存量房贷降息工作，其实更多是指下调加点。若目前增量房贷利率比较低，后续会形成较大的利率反差，这或许使得下半年降低存量房贷的工作会提上议程。

中原地产首席分析师张大伟指出，存量房贷利率一直处于高位，此次LPR下调可以直接降低存量房贷利率。但存量房贷利率和目前的房贷利率差距还是太大了。再次降低“存量房贷”利率的时机已到。降低存量房贷利率可以减少借款人提前还款的动机，能减轻银行因提前还款而损失的利息收入。同时，存量房贷利率下调可以缓解居民部分负债压力，避免消费能力下降。

文/北京青年报记者 程婕

编辑/田野