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股权100%出质！R&F中心的许多房地产已经抵押！华南五虎之首怎么了？
2017年，富力地产以199亿元收购万达酒店股权，成为热门话题的前沿。
三年多后，R&F再次进行热搜，但关键词的属性早已不同：实地房地产、三条红线、100亿元物业销售、老板“输血”自救...
这也让人深思：曾经百强房企、华南五虎之一的富力，到底怎么了？
R&F的财务压力
事实上，R&F地产在今年7月与实地集团既没有财务贷款和债务担保关系，也没有股权关系。没必要多说这个。
至于三条红线，让我们简要回顾一下它的意义。
所谓“三条红线”，一般是监管部门收紧房地产企业融资，限制房地产企业有息负债规模，控制房地产行业风险的政策。具体来说，排除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比例小于1。
如果所有房地产企业都踩到了这条“三条红线”，它将被归类为红色文件，其结果是有息负债的规模不得增加。连锁反应可能会有一系列结果，如银行信用额度下降、土地购买限制、评级下降、市场持观望或负面态度。
查看R&F房地产2021年半年报，资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.9%、123.5%、不幸的是，0.55位于红色档。
总而言之，我以前借了很多钱，但现在我发现钱很紧张。我手头的钱只能偿还一半以上的短期债务。
截至2021年6月30日，R&F房地产货币资金288亿元。其中，由于抵押、质押或冻结对使用有限，以及在国外资金回报有限的货币资金超过160亿元，扣除后可用货币资金仅为127.64亿元。
R&F房地产有息贷款总额高达1433.49亿元，有息负债现金覆盖率不足9%(不包括有限存款和现金)，比R&F差的是中国幸福的8%。
截至2021年6月30日，R&F房地产能使用的资金不足128亿元。
看一组需要支付的数据:短期贷款加应付贷款利息，137.44亿元；应付土地、工程、材料407.27亿元；应付员工工资2.29亿元；应纳税额80.56亿元；应付股息和一年内其他应付款296.88亿元；一年内到期的长期贷款/应付债券和利息399.46亿元。
还有一组数据:各种长期贷款561.5亿元；应付债券352.94亿元；应付银行和商业承兑汇票58.86亿元。
无论如何，现实数据就在这里，R&F的资金压力不小。
老板的“输血”自救
那么如何解决金钱问题呢？另外两个关键词出现了：100亿元出售物业，老板“输血”自救。
9月20日，碧桂园服务控股有限公司宣布与R&F地产签订股权转让协议，以不超过100亿元的价格收购R&F全球100%股权。收购完成后，R&F全球、R&F地产香港、广州R&F星及目标公司将成为碧桂园服务的子公司。
公告内容详细，请选择几条：香港碧桂园物业以现金形式分四期支付，其中第一期等值港元20亿元已支付给R&F物业；
R&F物业承诺2021年扣除不低于5亿元的非净利润，会计收入不低于42亿元，并承诺交付1.52亿平方米的管理面积；自交付之日起五年内禁止竞争。
同日，R&F地产宣布，李思廉博士和张力先生将提供约80亿港元的股东资金支持，预计9月21日将收到约24亿港元。
此外，相关报道指出，碧桂园服务收购R&F物业管理业务顺利开展，近期可预付部分资金。
让我们简单地看看：富良环球是富力地产的全资子公司，基本上包括富力地产在内地的物业管理。虽然富力地产诞生并依赖于富力地产，但富力地产与富力地产没有股权关系，而是属于富力老板李思廉和张力的个人名称。
2020年4月，两位老板以约3亿元的价格将R&F地产私有化，现在以近100亿元的价格出售，然后将约80亿港元借给R&F地产解困。
这种操作，没有所谓的感情和高风亮节，纯粹是商言商，两位老板收获颇丰。
一般来说，房地产企业直接从母公司分拆上市，对房地产企业产生更大的积极影响。今年4月，R&F房地产提交了IPO招股说明书冲刺上市。由于财务压力，它似乎等不及了。
值得一提的是，在9月20日R&F房地产的公告中，R&F还提出将继续积极寻求其他资金来源和资产销售机会，并已就若干非核心资产接受要约意向书。
在三条红线下，国内融资有点困难。房屋泄漏发生在连夜雨中。9月，联合信贷、穆迪和惠誉都降低了R&F房地产的评级前景为“负面”，获得海外融资的难度也在增加。
在这种情况下，继续出售资产似乎是不可避免的，正如R&F地产所说：以可接受的价格出售一些酒店或投资物业。
截至今年6月底，R&F房地产有限基金外可用资金127.64亿元，加上大股东紧急援助的80亿港元，可用资金约194亿元。除硬运营支出外，短期贷款约519亿元，资金缺口仍为325亿元。
国内外融资难度加大，资产出售需要时间。还有一些其他的资金解决方案，如债务谈判延期或直接销售项目。
R&F房地产还提出了一系列措施:成本控制、土地征用控制、项目开发时间调整、物业销售以更灵活的价格加快、需求共同开发优质项目等。
无论如何，R&F房地产需要更大的决心和行动，否则一旦企业信用破产，问题就会严重。
中山项目股权抵押银行
R&F房地产费用审计似乎更加严格，相关服务提供商可能不得不准备推迟收款；一些项目推迟上市也是一个很有可能的事件。至于债务谈判的延迟，这取决于筹码和债权人的态度。
无论是直接销售优质项目，还是销售优质项目的部分股权共同发展，许多房地产企业都应该有强烈的兴趣，也可以快速收回资金，这取决于R&F房地产的意愿。
至于以更灵活的定价加快物业销售，翻译就是降价促销，也很难。
根据R&F房地产的财务报告和公告，2020年的营业收入和净利润都有所下降。今年1月至8月，合同销售额826.9亿元，同比增长5%，合同销售面积61.9万平方米，同比下降8%。
房屋销售较少，只依靠平均价格的增长来保持合同销售额的增长，基础不牢固。
此外，今年上半年，R&F房地产房地产开发销售业务板块营业收入同比增长17%，净利润下降15%，毛利率大幅下降11%。主要原因是降价促销，这也反映出卖房的难度越来越大。
备案价格的存在和越来越多城市对降价的限制也增加了R&F房地产通过大力降价或促销加快资金回笼的难度。
截至2021年上半年，R&F房地产财务报告显示，土地储备总销售面积约552万平方米，分布在98个城市和地区；协议销售额650.8亿元来自112个城市的195个项目。
这么多项目，腾空应该很大，大湾区作为R&F房地产物业开发和土地储备的重点区域，R&F房地产在中山销售的项目——中山R&F中心，结果出乎意料。
2019年12月31日，R&F以3.59亿元的底价拍摄了中山岐江新城29亩商业用地。因此，R&F房地产项目正式落户中山。
2020年9月28日，在中山R&F中心项目发布会上，宣布将建设集超甲级写字楼、创意写字楼、花园式购物中心为一体的中山地标综合体；
同年12月26日，办公楼正式出售。
中山富力中心项目效果图
到2021年9月底，在中山富力中心已取得预售证的290套办公和商铺单位中，77套办公单位已在网上签字备案，部分单位已抵押，无法办理网上签字备案。
这是什么情况？R&F房地产需要自持吗？再一次，原项目公司中山R&F房地产开发有限公司100%的股权抵押给中国银行中山分行。原因是什么？贷款。
这种操作应该不仅仅是中山项目吗？
果然，R&F房地产财务报告显示，截至2021年6月30日，R&F房地产账面总值1223亿元的资产和多家附属公司的股份被抵押，获得869.3亿元的银行贷款等贷款，中山公司赫然在列。
天眼查的信息来源
从细分来看，在总资产中，68%的物业/工厂和设备、投资物业、发展物业和已完成待售物业分别抵押、54%、36%和15%。还有一些有限资产的列表可以结合看。
诚然，房地产企业通过债权或抵押出售房屋进行融资和贷款是很常见的。如果资本链运行正常，它迟早会清理债务并解除抵押贷款。近年来，R&F房地产以各种方式提取资金，项目布局广泛，可销售项目众多。虽然仍在可控范围内，但许多项目没有太大的移动空间。
目前，富力不“富”，脱困还有很长的路要走。
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