开垫资公司过桥有风险吗安全吗|全款代购:垫资买房再抵押真的可行吗?它的风险点在哪儿?

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全款采购:垫资买房再抵押真的可行吗？它的风险点在哪里？

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为什么这种产品会出现在市场上？

近年来，随着各城市限购限贷政策的出台，投机者数量明显减少，但一些刚需客户也参与其中。以北京为例。目前，购买两套普通住房的贷款比例上限为40%。只要你以前有住房贷款记录，不管贷款是否结清，房子是否出售，都是两套。因此，许多在其他地方有抵押贷款记录的人终于存了30%的首付，但现在只有一半。抵押贷款成数降低，购房难度加大。相反，近年来个人商业贷款利率不断下降，金额达到房屋成交价格的70%至80%。这个过程仍然很简单。嗯，聪明的你一定想过，后者可以代替前者吗？是的，全款代购是基于这个想法的。今天，让我们来谈谈全额采购是如何运作的。与个人住房贷款相比，它的优势和过程中可能存在的风险点是什么。

首先，我们来解释一下什么是全款代购。

全额采购是指一种购房融资方式，类似于过桥贷款。买方通过向金融机构借款筹集资金，全额购房，然后向银行申请个人商业贷款，以偿还金融机构的贷款。让我们举个例子：李先生对一套价值1000万元的房子持乐观态度。由于以前有抵押贷款记录，如果按两套个人住房贷款比例的20%计算，李先生需要在短时间内准备至少800万元的购房款，但李先生手头只有400多万元。我该怎么办，于是李先生找到了一家金融机构，向他们申请了600万元的短期贷款，这样，1000多万元的购房款就凑齐了。房屋转让后，李先生向银行申请了600万元的抵押贷款，并将之前的贷款还给了金融机构，然后按月还给了银行。

那么什么场景适合全款采购有什么优势呢？

除了上述例子中提到买方因贷款记录而首付不足外，一些卖方还会要求买方因急需资金而全额支付。此时，即使买方是第一套，也不能通过个人住房贷款购买房屋。这些困难可以通过全额购买来解决。综上所述，全额购买有三个优势。优点一:首付不足的客户可以通过全额购买直接购买自己喜欢的房子。后期办理抵押贷款不仅成数高(7-80%)，而且利息低，甚至低于房贷利息(年利率4.5%左右)。优点2：为了获得更高的议价空间，许多卖家非常重视付款周期。全额付款的客户可以让卖家更快地获得资金，因此卖家会在价格上做出更多让步。优点三：节税、房屋销售契税、个人所得税、增值税以网上签约价格为基础纳税，因为是全额买房，房地产一般按最低网上签约价格转让，以节省税费。

在阅读了这些之后，你是否也开始考虑全额购买这种购买方式，不要担心，一切都有优缺点，这里的风险也需要提醒你：

风险1：交易风险。如果金融机构投资后房屋无法转让，将产生高额利息。这里所说的无法转让主要是指房屋被查封。如果购房款直接打电话给卖方，这种情况往往是钱房两失，卖方逃跑，房地产面临拍卖。幸运的是，现在正规的房地产经纪公司将要求对房屋资金进行资金监管，这样即使房屋被查封，买方的资金在监管账户中也是安全的。

风险2：银行政策变化的风险。虽然金融机构将在出资前仔细审查客户资质，以确保后期抵押贷款的顺利发放，但如果他们赶上银行政策的变化，如利率上调或贷款周期延长，由于从金融机构出资到银行贷款有一定的时间间隔（通常为5-7个工作日），将增加买方的成本。因此，代表金融机构购买房屋的专业性要求非常高。对于风险，买方必须在借款前与金融机构确认，并准备至少两套抵押贷款计划。如果银行政策在后期发生变化，将有一个替代方案。

好了，我们先来谈谈全款采购的应用场景和风险。欢迎谈谈你的看法。如果有其他贷款问题，可以给我发私信，拜~

【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生

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