文：任泽平团队
导读
5月9日，杭州全面取消住房限购，且购房可申请落户。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有20-30万的人口流入。同日，西安也全面取消了限购，同时支持房企、经纪机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
北上广深一线城市该不该放开限购？我们认为：
1、从趋势来看，未来一线城市取消限购是大势所趋。北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120平方米以上户型限购。当前楼市表现疲弱，房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段，不用担心取消限购引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨，一举两得。
2、从国际经验看，海外典型国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
3、从当前形势看，从销售、投资等指标看，房地产市场已经超调（参考《当前房地产市场调整过度了吗？》），显著拖累经济、就业和地方财政，一线城市应该放开限购，带动地产人气，提振市场信心。
短期看，三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求；3）降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
中国不会重演日本九十年代，因为我国未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，但是需要尽快促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
正文
1房地产基本面持续低迷，显著拖累经济和就业
5月9日，杭州全面取消住房限购，而且购房可申请落户；同日，西安也全面取消了限购，同时支持房企、经纪机构合作建立“以旧换新”购房模式。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
除一线城市外，我国大部分地区已经全面放开限购，但提振效果不及预期，房地产行业基本面持续筑底，已经超调。2021年下半年开始，用时近3年，房地产调控政策不断放松，但至今市场依然较冷淡，2024年金三银四成色不佳。3月1日至5月16日，38城商品房销售22.9万平，创2012年以来新低，同比-40.3%。
此前全面放开限购的太原、合肥、厦门、苏州、南京、长沙等城市，仅短期市场有一定程度提振，例如：南京2023年9月全面放松限购，10月新房、二手房成交面积同比分别+8.0%、+28.9%，厦门2023年11月全面放松限购，12月新房成交面积环比+33.5%。可见如今，房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段，“存量时代”去库存，不用担心取消限购引起市场迅速过热。长期房地产市场回暖还要看居民的支付能力、市场预期。
我国一线城市目前商品住宅成交量价、库存积压情况同样不容乐观。
1）销售方面，2024年一线城市“金三银四”并未带来成交明显回暖。2024年初至4月末，北上广深四城商品住宅累计成交176.7、321.8、172.0、74.0亿平，同比下降33.5%、37.9%、39.5%、28.8%，且成交规模是2021年以来的最低水平。
2）价格方面，根据我们对链家二手房成交数据长期跟踪，2024年一季度，北上广深四城房价均较2021年二季度下跌超10%，部分楼盘房价下调达30%。
3）库存方面，截至2024年5月10日，北上广深去化周期分别为28.7、8.9、22.9、25.7个月，除上海外三城去化周期处较高水平。
2???放开一线城市限购是大势所趋
海外国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。
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